楼市去泡沫需综合施策平稳推进

　　据中国指数研究院公开发布数据，截至今年9月，全国百城新建商品住宅平均价格已经环比上涨16个月，楼市泡沫继续膨胀，或有失控风险。若房价上涨预期继续增强，则未来楼市调控空间将会缩小。即使可能出台强力住房调控措施，恐亦难使楼市泡沫平稳缩减，刺破泡沫的风险极大。

　　楼市泡沫的形成，除资金与需求等因素推动外，心理预期发挥了催化剂作用。由大众心理预期演化成的羊群效应，是本轮房价上涨的重要推动因素，也促进了楼市泡沫的继续膨胀。北京、上海等一线城市远郊区域新房开盘即遭哄抢，羊群效应下的恐涨心理应是主要原因，与此同时又进一步强化了房价上涨预期。

　　最近一段时间，热点城市土地成交价格频创新高，由地价大幅上涨引发的房价上涨预期正在日益强化，并加剧楼市运行风险。中国人民银行三季度城镇储户问卷调查结果显示，认为一线城市“房价过高”的比例高达77%，仅有6.5%的人预期下季度房价下降。

　　随着楼市泡沫继续膨胀，房地产市场调控空间将会日益缩小。这是因为，无论从哪个角度分析，挤泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。挤泡沫意味着要引导难以把握的大众心理走向，这本身就不是一件靠谱、可以精确安排并确保成功的工作任务。若调控政策过分严厉，则房价有可能会出现断崖式下跌；若调控政策偏向柔和，不仅不会分化房价上涨预期，反而有可能成为下一轮房价上涨的重要推手。因此，楼市调控政策时机把握与力度拿捏就显得极为重要。

　　应该看到，社会运行远比自然运转要复杂。遍观中外，很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。

　　台湾历史上也曾经出现较为严重的楼市泡沫，特别是1987年后房价大幅飚升。为平抑楼市泡沫，台湾当局实行了全面信用紧缩政策，并杜绝资金进入楼市炒作。从1989年开始，台湾房价停涨，此后进入下降通道。从台湾不动产价格变动情况看，1991年房地产平均单价环比下降了六成，楼市泡沫彻底破灭。

　　在日本央行实施紧缩货币政策后，1991年日本房地产泡沫破灭，住宅用地价格大跌46%，日本经济此后长期陷入泥潭，进入了“失去的二十年”。

　　这些情况表明，缩减楼市泡沫恐怕不会像技术活那样，可以由决策层自由把握。大众心理变化难以捉摸，以及政策出台时机与力度的科学把握，对任何一个国家或地区当局来说，都是极为棘手的难题。从去年以来香港政府应对房价上涨的各种严厉举措，以及我国过去十年来的地产调控历史可以发现，面对楼市泡沫，做到得心应手、应付自如比较难。

　　因此，在楼市泡沫继续膨胀前就及时采取措施进行平抑，会是一件风险相对较小的事情。如果任由楼市泡沫吹大，未来治理难度将呈现几何级数倍增。特别是当前楼市与宏观经济运行相关性增大，由地产推动的宏观经济增长，并不能真正解决中国经济运行中的结构性矛盾，也不会形成内生增长动力，只会加剧经济运行固有矛盾，使未来宏观经济金融运行面临更高风险。对此，还应引起高度警惕。

　　作者：项峥