叶檀：学习香港以资本利得税抑房价

　　香港地区楼价创新高，如果政府再不出手，楼价还会继续高下去。

　　原因很简单。货币聚集在香港，内外部资金聚集在香港，内地居民还在源源不断迁入香港。人与资金聚集之地，如德国各大城市，再如挪威、瑞典等国，必然导致房价上升。

　　10月27日，香港提高炒楼印花税。按新政计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。而此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到两成。

　　此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。香港房价高处不胜寒：自2009年以来，香港房价大幅上涨了约90%，8月份的房价指数比1999年的指数高出一倍多。今年前8个月，香港楼价已累计上涨16.3%。

　　令人关注的是，香港房屋租金的上涨速度较为缓慢。据最新统计数据显示，部分地区的租金甚至出现下滑，租金滞涨，房价上涨，说明房地产市场由投资性需求主导。

　　香港有物业税，但房价依然大幅上升，原因有二：第一，货币推动通胀。香港与美元挂钩的联系汇率制度，缺乏货币自主权，从美国导入通胀。而从内地迁入香港的居民，携带的资金助推了货币与资产泡沫。第二，卖地与贫富差距扩大、过于热闹的投资市场助推了房地产市场泡沫。

　　目前，除中国外的欧美央行释放货币，货币无法进入实体经济，导致的结果是银行货币沉淀，大公司现金增加。大规模的不受抑制的流动现金，单向流向商业银行，成为资产泡沫的温床。全球货币形势不容乐观。

　　此外，香港贫富差距扩大，土地财政催生权贵利益共同体。

　　据香港特区政府统计处6月18日公布的数据，我国香港贫富悬殊恶化，反映贫富差距的实质基尼系数去年升至0.537，比2006年增加0.004，高于加拿大、英国、新加坡、美国和澳大利亚，创回归以来新高。最高和最低收入的家庭组别，每月收入中位数，分别为95000元和2070元，差距扩大至接近45倍。统计处指，人口老化及小型住户数目增加是收入差距扩大的主因。

　　香港特区政府划出大块的土地，每块地皮的面积都大到只有最具实力的开发商才能够竞标。开发商还向政府预付一笔额外费用，以换取变更土地用途的许可，例如从农业用地变更为商业用地。这样摇身一变，会释放出更多的价值。

　　香港智库思汇政策研究所估计，香港特区政府至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。Hemlock一名与香港地产大亨关系密切的商业作家的笔名将从这种关系中获益的房地产卡特尔，比作“获得向农民征税权利的封建领主”，香港的高房租是向所有居住者征收的隐性高赋税。由于香港特区政府与土地之间的利益关系，人们很难相信政府会真正打压房价，抑制势力强大的房地产富豪。

　　香港征收物业税，却面对着货币潮与投资潮，因此，香港特区政府祭出征税杀手锏。这次上调印花税，本意是提高短期客、外来客炒楼成本，印花税与房价挂钩，其实质是资本利得税。

　　相信此举会起到一定作用，外来短期投资客不得不考虑房地产市场的高成本。但是，考虑到土地财政、土地权贵、外来移民、外来货币汹涌，此举不会收到长期效果。香港要解决高房价，方法或者是政府大规模建公屋，或者是改变土地财政、建立独立的货币体制，其他一切政策，都是救火之用的权宜之计。