地价成本仅占楼价三成

　　机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中

　　地价/售价比最低的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构最新报告透露了其中端倪。

　　文、表/记者蒋悦飞

　　对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。

　　而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。

　　到底楼价和地价成本关系如何？

　　 不管地价多少 楼价随行就市

　　在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比最低的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。

　　从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。

　　总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。

　　一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。

　　 房企手中土地 成本更是便宜

　　开发商手中持有的土地成本更是便宜。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707 元/平方米，销售均价11306元/平方米。

　　“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。

　　 开发商越晚拿地 地价/售价比越高

　　但土地成本低，并不意味着开发商就会降价。中原集团研究中心认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。

　　不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地降价，而房价又回调的话，新项目就很难做。