调控长效机制趋明朗 房企生存模式需转型

　　国务院总理温家宝14日在回答记者提问时表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。全国“两会”期间，住建部部长姜伟新、财政部部长谢旭人均表示，今年房地产调控的方向不会发生改变。多家房地产开发企业对中国证券报记者表示，房地产行业的发展环境已经发生深度改变，面对已经确定的调控预期，公司将适时调整经营策略，尽快适应新的生存模式。

　　转变心态 房企转型

　　如果说“两会”前一线城市成交量的回升和地方政府放松调控的尝试，让开发商们形成些许的“期待”，那么两会期间政府官员的表态，以及温家宝总理对于调控不放松的坚定态度，都使得房地产企业再次放下幻想、面对现实。

　　“我们早就已经理解楼市调控政策，从没有对调控放松抱有幻想。”全国“两会”期间，全国人大代表、荣盛房地产发展股份有限公司董事长耿建明对中国证券报记者表示。耿建明认为，政府对于房地产市场健康环境的营造发挥着重要的作用。

　　耿建明表示，房地产企业应该转变心态。“高利润率的时代已经过去，房地产企业利润必将回归合理水平。”他认为，房地产企业目前只有积极转型，应对调控政策才能取得持续发展。荣盛的发展策略是，加快周转速度，进一步研究消费需求，提供更加适销对路的产品，顺势而为控制发展节奏。耿建明表示，部分大中城市的房价应该下降，而一些二三线城市目前的房价相对较为合理。

　　万科董秘谭华杰对中国证券报记者表示，万科从未怀疑政府楼市调控的决心。去年年底，公司已经明确提出进入“冬天模式”，目前的战略安排包括坚持现金为王，积极销售，谨慎拿地，拓展融资渠道，提高成本和费用的管理能力等。

　　谭华杰认为，从长期来看，房地产行业要实现健康发展，既要通过商品房市场满足具有支付能力的家庭住房需求，也要解决低收入家庭的居住问题。由于国内房地产行业所面临的问题比较复杂，要协调好各方面的发展关系，政府的参与和引导必不可少。

　　金地集团对中国证券报表示，面对长期调控的形势，金地集团去年就已经开始转型。这家曾经主推中高端产品的房地产开发商表示，公司将根据调控政策的指导方向和市场需求变化，更加关注刚需型、首改住房产品的开发，采取更为灵活的营销策略。商业地产和房地产金融也是金地集团的重点发展方向。

　　长效机制 渐趋明朗

　　“目前楼市调控政策总体偏紧的取向不会改变。中央清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好长期准备。中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。”在中国指数研究院一份研报中，对今年的调控形势如是预测。

　　与此同时，更深层次的长效机制正在形成。保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产行业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放速度放缓已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。

　　荣盛发展董事长耿建明表示，商品房在整个住房供应体系中的比重下降是必然趋势。保障房建设与商品房发展并不冲突，因为两者的使用人群并不完全重合。“我们期盼保障房制度尽快成型，这样房地产开发企业可以更加科学地制定发展战略。”

　　万科董秘谭华杰表示，我国正处在工业化和城镇化的发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会持续。在相当长的一段时期内，新增的住房需求压力难以完全得到满足。鼓励一部分人租房，将在一定程度上缓解供应不足的压力。对个人而言，根据自身的实际情况决定买房还是租房，也是相对理性的消费选择。

　　金地集团表示，消费者在购房时应进行合理的规划，从租房到拥有自主产权的房屋，这需要一个过程。随着房地产市场的不断成熟以及保障房体系的不断完善，更大范围、更多样化的居住需求都能够得到改善和满足。

　　调控机制 亟需完善

　　耿建明认为，房价下调需要考虑三方面因素。一是理顺供需，二是税收调节，三是降低成本。他表示，目前各地的限购政策仅仅是从第一个方面进行调节，而后两个方面的调节仍需要完善。具体而言，耿建明所指的是土地增值税存在征收漏洞，以及土地市场准入门槛过低。

　　“如果房地产行业存在暴利，土地增值税就是房地产行业的‘暴利税’，对稳定房价、增加中小户型产品的供给意义重大。”但是耿建明认为，目前的土地增值税并没有起到应有的作用。他介绍，土地增值税往往采取预征之后清算的方式，如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由，就可以不进行清算，导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品，从而助推房价的上涨。

　　耿建明还表示，土地市场准入门槛过低也是土地价格走高的重要原因，土地成本的上涨也是助推房价的直接因素。他表示，“在目前土地供应量没有增加的情况下，土地市场准入门槛过低。一些不具备房地产开发资质的公司也可以参与土地拍卖，直接炒高土地价格。土地出让应该根据开发商的技术和资金条件筛选开发商。”

　　对于有望在今年扩大试点的房产税，全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达对中国证券报记者表示，之前媒体期望房产税成为地方收入主体、抑制房价、调节收入差距，从重庆、上海两地房产税的实践情况来看，这些作用尚未实现。