出清库存 楼市重构

章剑锋

　　都说当下楼市库存严重，若探究楼市的库存构成，定会发现开发商与炒资是相互牵系的两个责任主体。供给结构的长期扭曲，乃是这两者之间强化传递形成事实上的操纵同盟的后果。调控，就是使这关系项逐一断裂，炒资们也就各自“抱蔓而归”，这个“蔓”就是积压。现在的关键在于，炒资产生的积压若不能得到清算，楼市最终难以出清和重新构建。

　　炒买不算消费，只是一种过程间的传递，目标是再转手，可说它永远处于交易状态，不是在交易，就是在觅取入场机会。一套房屋由开发商转到炒资手里，供给关系尚未着地，须得到真正的消费者来接手，才算得上一个完整的被实现了的供求关系。而炒买行为不是真实的需求，不能成为消费终端，只是延长了供给链条及程序。调控一来，滚沸不再，速度过慢没有来得及脱手，供给只有到此为止了。这代价首先只有作为供方的炒资来承担。

　　如此，就不难看出炒作房地产的不可靠。经济讲究可持续性，最安全的莫过保持匀速，这需要稳定的、真实的各种要素及关系来维持与确保，而炒买行为，是最需要避免的。它非但创造不了财富，还要损害社会财富的积累。通过中间传递，把利润尽数掏走了，把全部的债务危险转移到陆续陷入的普通居民身上。换言之，假如一个社会都在为这种二转手现象掏出成本，炒作相应也就成了一种社会性负债。

　　虽然资本运作在今天已被最大化地接受并得以推行，但若据此将房地产市场也改换门面而成为另一个翻版的资本市场，则与建设有效率的真市场的本质相悖，反倒帮忙粉饰了其过度虚浮的商业假面。一个资本导向型的楼市，注定没有赢家。

　　比之于开发商环节产生的供给积压，炒买的库存风险要高出许多。在一个强大的形势面前，炒买的不能流通危害可能由于炒买主体的心理耐受力之不够而草率冲动以致砸盘，这行为一经发生，必会引发对于库存迟迟难以去掉的集体恐惧。因其群体过于分散，加之炒买主体比之于开发商的集团性生存策略要缺乏更多弹性，在一段时期内只有形成梗阻进而将其压力转加于市场，除非他们的资金储备异常充分，否则别无出路。

　　相比而言，开发商的库存风险尚属可控，因其积压既是显见外露的，可以数字量化出来。况且调控弹压住炒买资本，使一部分库存得以回避炒资而直接与刚性需求接触交易，发挥价格杠杆作用做去库存处理。而炒买积累的库存风险则无法被切实掌握，在传统上既脱离于统计，实践中又难以详细估量，分布、构成、总量概不能知，有如无形阴影。此亦可见，当前整个市场的库存风险，实乃炒买方库存积压不去的风险。这问题有两面，一面是市场内的炒资已有之积压未消，一面是后继游资被政策大幅拒之于市场外，又带来市场新增的库存压力。有监控的10个城市新房总库存眼下已达5900万平方米，冰山可见其一角。仅北京一市，去年奔走在一线的中介机构已有1000余家关门歇业，开发企业退市的则有473家之多，这个局面受整体的炒买关系退潮所决定，其势已明。可以这么说，开发商之死，不死于调控，实则死于炒资之手。

　　仅就技术层面考察，炒买行为也已无法立足。设想在一个高度成熟的市场，其供需格局本应大致齐平对称，如果有增生性的资本力量突入进来，局面将为之破坏。在很长一段时期内，国内楼市只侧重供给，却不太重视需求，至少是将之置于一个次等附从的地位，从而走入一个以供给来引导需求驾驭需求的怪异模式中。诸如大户型、高档房何以会成为压倒性的甚至比例独大到对所有普通住房种类造成挤兑的供应类型？无非是炒买资金诱导出来的一种超出实际的供给偏好所致。最终开发商们把所有需方都想象成极富购买力者，这种强硬设定逼得大家因其必需而都要去举债加以适应。炒资的存在，至此使供给关系极端异化，不再是供给对需求，而是供给对供给。此所谓供给对供给，不过是一种资本对资本的供给关系。这是可以解释清楚的。开发商把房屋传递给炒资，炒资再来一轮传递，如是而已。这样的市场只有供给而无需求，或者说误将供给关系替代了供需关系，当然缺乏基础性支撑。若不尽早摒弃此种市场推进模式，楼市必会走进死胡同。目前的状况，利害权衡，行动及时，代价或许是可接受的，也是最低的。

　　笔者相信，今日的调控布局若能继续，则有将炒资一网打尽的可能。此后的策略，非得有市场纵深结构的改造不可，首当其冲的一大要务，就是尽全力培育真实需求，深耕厚植，以扩张其规模。为了不使炒资趁隙占了先机壮大阵营，弄得市场倒悬，现在要采取一切可能的措施，尽力对冲掉后炒买时期出现的大量积压局面，力求供需对应关系回复到位。真实需求一跃而掌握了市场，则炒买积压之风险彻底解除有日，楼市将打开全新局面。