易宪容：“差别化房贷”补漏可助楼市祛火

易宪容 （中国社科院金融研究所研究员）

即使地方政府软性放开限购令，但在当前的信贷政策下，仍然难改房市由投资市场向住房市场转变的趋势。

2010年国十条出台，直到去年10月国内住房价格才有些微调或下降。多数人认为这主要是限购令所致，不过，在我看来，真正起作用的是差别化的住房信贷政策。

因为，2003年以来房价之所以快速飙升及泡沫吹大，完全是因为过度优惠的房贷政策。当这些政策改变时，房市发生巨大变化也是自然；而且当前各地出台的限购令，其基本内容超出了2010年央行与银监会出台的关于住房差别化信贷政策275号文件及新国八条的内容。

从2011年国务院办公厅出台的1号文来看，限购令主要有三层含义：一是禁止城市居民购买第三套以上住房；二是限制本地居民有条件购买第二套；三是居民可有条件异地购买一套。对于这三层含义，275号文及2011年国办1号文件基本上包括在其中。

我们可以看到，这两个文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的最新文件。按照文件，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房是不可能的，这是限购令第一层含义。第二层含义是规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。这种政策下，投机者是不会贸然进入市场的。第三层含义是第一套住房贷款利率没有明确，如果按照5年期的贷款利率7.05%的7折优惠计算，扣除成本，商业银行每一笔这样的贷款都会亏损。

不过，上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件存在两个漏洞：一是没有规定购买第一套住房贷款利率优惠度是多少，这就必然导致对第一套房贷利率完全由银行自由定价。同时，各地方政府为了托市正在打主意要求商业银行回到2008年302号文（利率7折优惠）条件上，而不考虑当前利率水平变化情况。

另一个漏洞就是居民异地购买住房的信贷政策是按照第一套条件出价，还是按照第二套条件出价，在这文件中没有规定。如果有全国性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购买的住房是第一套还是第二套，但是现在，无论是购房者还是银行都有不少困惑。

可见，在现有住房信贷条件下，住房市场只剩下少量住房消费者，住房投机炒作者不敢也不能进入市场。因为，一是即使购买第一套住房也可用于投机炒作，但其首付上升；二是由于302号文件更多的是强调银行自主风险定价，商业银行为保利润更倾向于收紧第一套住房按揭贷款，最终可能导致利率向上弹升。三是个人进入贷款的信贷条件要受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购买第一套住房仍然是无法进入信贷市场的。

我认为，即使地方政府可能软性地放开限购令，但在当前的住房信贷政策下，仍然难改房地产市场由“投资”向“住房”转变的趋势。如果再加上住房税收的事中及事后调节，政府要遏制住房投机炒作有足够的政策储备工具，其能够起到的作用更大。所以，如何加强差别化的住房信贷政策，添补明显的漏洞与不足，是保证国内房地产宏观调控得以真正成功的关键了。