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2011年房地产调控政策回顾
2011年，国家对于房地产市场出台的诸多限购、限贷、加税等政策，达到历次调控的高点。
最近几年，为了应对高速上涨的房价，国家相继出台了针对房地产市场的各种宏观调控政策。而2011年的房地产调控，更被许多人认为达到了“史上最严厉”。
回顾2011年的房地产调控政策，以2011年1月推出的“新国八条”为主线，首次提出价格管制目标、全国范围的限购政策，同时在限贷、加税等方面，也都达到了历次调控的高点。主要表现为以下几个方面：
――2011年房地产调控的重点是“限购”。
在“新国八条”中第六条提出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，之后住建部提出新增限购城市名单的5项建议标准。进一步强化了对于地方限购的约束，中国房地产限购在全国全面铺开。
事实上，限购令早在2006年的时候就曾经出现过，但是效果一直不好。到了2011年，由于中央政府的强力要求，再加上问责制的深化与严厉，限购令才真正产生效果。限购有效地抑制了全国不同地区的购房投机行为和不合理需求，从而对于房地产市场的合理健康起到重要作用。
――从紧的货币政策和信贷政策，保证了对于房地产投机资金的控制。
2011年，国家整体的货币政策和信贷政策是从紧的。
首先，2011年中央先后6次调高存款类金融机构的准备金率，尽管于2011年12月5日下调了一次存款准备金率，但是现在的存款准备金率仍然达到21%。提高存款准备金率，减少了银行的货币供给量，进而影响到银行的信贷规模，也减少了房地产企业的信贷规模，有效的抑制了部分购房投机行为。
其次，差别化的信贷政策不仅得以强化，而且还更加严厉。“新国八条”进一步强化了差别性信贷政策，高达60%的住房贷款首付款比例将对于房地产投机行为产生强烈的抑制作用，使得房地产投机者迫于银行高额的贷款压力而减少投机动机，从而减少了市场上的投机性需求，稳定了市场秩序和市场需求，同时也有效的降低了金融机构的风险。
――保障房建设的加大，缓解了部分市场预期，减轻了供求矛盾。
近几年，为了努力增加住房的供给，我国不断加大保障性住房的建设力度，2011年全国保障房建设目标达到了1000万套。截至2011年9月，全国城镇保障性住房和棚户区改造已经开工 986万套，开工率98%。保障性住房的大力建设，能够有效的缓解市场上对于住房的预期压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。
保障性住房的建设，得到了多方面政策的支持。首先，保障房的供地增加。2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加18.5%和72.6%。其次，政府努力增加保障房建设资金。《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%；中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。再次，保障房建设资金的来源不断多样化。除了使用土地出让净收益、住房公积金增值净收益等来增加保障房建设资金以外，2011年国家已经允许地方融资平台公司通过发行企业债券来建设保障房，此外，社保基金和信托公司也加入保障性住房的融资。
――其他方面，对于房地产的调控也在不断变化和加深。如2011年在上海和重庆开始试点的房产税，虽然还具有较大的不足和缺陷，但是对于我国房产税改革的进程来说，是一种重大的突破；同时，2011年国家有关部门也加强了对于房地产市场的管理，通过要求商品房销售实行“一房一价”，保证了商品房销售的“明码标价”；还有，通过《房地产经纪管理办法》，从监管机制、人员录用、机构管理、服务管理和违规处罚等五个方面加强了对于房地产中介的管理等。这些措施也都在一定程度上稳定了房地产市场。
2011年房地产市场开始理性回归
在诸多宏观调控政策影响下，我国房价下降趋势显著，同时开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。
从限购令，到之后落地的房产税，再到限贷、加息，乃至保障房建设，2011年的调控可以说国家是拿出了诸多的有力度的手段，目的只有一个，让房价回归理性。而从效果上看，房价上涨的势头得到初步控制。具体主要表现在：
首先，房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。随着各项调控政策的逐渐铺开，我国房价上涨的势头已经基本得到了控制。对比2011年70个大中城市住宅销售价格的数据，可以发现2011年我国住房市场的价格呈现一路下滑的趋势，各地无论是新建商品住宅价格还是二手房住宅价格已经出现负增长，这就意味着房价开始出现真正的下降，房价同比增长的幅度也已经越来越小，已经控制在3%左右。这说明，房地产调控对于房地产价格产生了积极的影响，房地产价格正在逐步实现理性回归。
其次，房地产市场的投资、销售、信心等也都受到了调控政策的影响。国家统计局发布的数据显示，2011年 1~11月份，全国房地产开发投资44224.84亿元，同比增长仅29.94%；同期，房地产开发企业本年资金来源75208.36亿元，同比增长 44.70%；商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%，增幅比前10个月的累积增速下降1.5%；商品房销售额49047亿元，同比增长 16%，增幅比前10个月的累积量下降2.5个百分点；此外，房地产开发景气指数一路下滑，2011年2月份为102.9，到11月份景气指数则下降为 99.87，环比下降0.40个百分点，同比回落3.33个百分点(见图1)。由上述数据可见，随着调控政策的越来越严格和房地产限购政策的延续，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。
2011年房地产调控政策的缺陷
调控手段不合理，体系不健全，缺乏地区间的差别化等仍是目前我国房地产调控政策存在的主要问题。
从总体效果来看，2011年的房地产调控已经取得了初步成效。但是，目前房地产调控政策中依旧存在很多问题，房地产市场还存在很多不和谐的因素。主要表现在：
――房地产调控手段不合理。
对比近几年住房市场的调控政策以及调控的效果，可以发现一个现象：中国目前房地产市场的调控手段仍然是以行政手段为主，市场手段为辅。最直接的表现就是，2011年初开始的“限购令”，
虽然在一定程度上说，2011年房价的稳定和下降，主要得益于“限购令”的推行和强化。但是笔者认为，在市场经济体制下，合理的房地产调控政策体系应该以经济调节为主，行政手段为辅。经济手段能够通过经济手段的自动调节来发挥“自动稳定器”的作用，这样的经济调节对于市场和社会的调节才是最有效，也是负面效果最小的。而行政手段是通过行政力量对于市场交易的直接干预，效果最直接，带来的负面影响也是最大的。
――房地产调控体系不健全。
我国近些年来房地产调控的经验表明，我国房地产调控体系建设落后，体系不完善，对不同消费者的房地产调控政策很不成熟，制度化非常落后，无法形成对不同收入群体的住房消费行为的规范和引导。这就在很大程度上限制了我国住房调控政策效果的发挥。其主要表现为：首先，低收入群体的保障政策正在逐步建立，但是其完善需要一个较长 |