|
去年深圳出现了多起业主集体维权的行为，维权原因包括房价降、建筑质量问题、开发商不能兑现承诺等。
■地产圆桌
从2011年年底开始，伴随着一些开发商的降价促销行为，深圳多个楼盘遭遇了业主的集体维权，至今统计已经有万科清林径、万科金色领域、锦绣御园、万科金色半山等楼盘。万科作为房地产开发企业的龙头首当其冲，成为众矢之的。
在这些被维权的楼盘中，除清林径的业主鲜明表示是由于“降价”而维权外，金色领域则因建筑裂纹，锦绣御园由于物业和学位等无法兑现，金色半山由于“会所”被出售，其他维权的业主大多因产品和服务问题维权而提出“补偿”或“退房”等要求。不过，在部分业内人士看来业主的这些维权行为也被理解为，是房产降价后物业贬值悲观情绪的一种出口。
本期地产圆桌邀请多位嘉宾，探讨他们对于业主维权行为的观察。今年深圳楼市依然看空，开发商依然有降价趋势，那么业主维权潮会愈演愈烈么？
◆圆桌嘉宾
宋 丁 深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任
邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长
玉家雄 中原二级市场董事、总经理
业主集体维权为哪般
南方日报：去年底，深圳出现多起业主集体维权的行为，清林径的业主旗帜鲜明地表示维权是因为房产降价，而其他几个楼盘业主维权则因建筑质量问题或开发商承诺不能兑现等原因。根据你们的观察，这些业主维权的行为是如何引起的？
邓志旺：我觉得业主的这些集体行动本质上都是因为房子降价而引发的矛盾。降价本身是不违背合同和法规的，业主为了给自己的维权找到依据，往往从楼盘质量等以前并没有那么被看重的因素入手，以获得补偿。开发商的商品质量问题长期以来都存在，这些问题并没有那么严重，或者说不是突然暴露出来的。
玉家雄：很多维权事件是开发商在销售的后期降价所引起的，其实这一次也不例外。无论业主们维权的理由是什么，归根究底可能都是因为深圳的房价下降，业主们希望通过维权的行动迫使开发商作出妥协，从而得到补偿。但是具体原因也不能一概而论。
我觉得现在对维权这个词的大部分印象是房子降价引起的业主不满。其实维权的意义没有那么狭隘，业主起哄也不一定是维权。维权原本的意义应该是一些买了房的客户因为某些原因去开发商那里投诉，希望争取他们应得的权利，表达他们的诉求。比如收楼交付使用的时候，业主依据自己的权利要求开发商对存在质量问题的房子进行修整。
但是，现在这种意义却被扭曲了。维权更多地体现为房子降价后，业主一窝蜂地投诉开发商。个别开发商在推销自己项目时，承诺如果价格下跌将以某个价格回购，业主是有权要求开发商作出补偿的。但一般情况下，开发商没有在销售时担保过房子不降价，这种情况下业主的“权”在哪里，值得深究。
宋丁：首先我们要考虑一下维权这个概念，这个概念在法理上欠斟酌，它容易给大家一种感觉，好像楼市下降后业主采取了集体行为，公理正义就一定在业主这一边。这种成见值得反思，背后原因还应该从两个方面来看：
一方面，从历史趋势看，中国楼市曾经历了一段比较长的牛市，大多业主形成了买房包赚不赔的思维定势，但是击鼓传花到了现在这一波，却出现了房子的降价潮，业主们吃了亏，损失大，心理和经济压力也大，他们哪怕知道在市场交易中要讲究契约精神，也接受不了。
另一方面，从楼盘供给来看，开发商也有不少问题。他们在市场营销推广时有很多过度、甚至是虚假的宣传，吹捧楼盘的质量和承诺。这也让业主不但可以从房价方面，也可以从楼盘质量、宣传、监管等方面找问题。
实施补偿情况比2008年少
南方日报：业主的维权诉求多是“补偿”或“退房”，对于单纯的降价引起的维权，清林径业主得到万科的答复是“遵守契约精神”，花半里则率先对老业主补偿了差价，而对于业主提出的产品和服务等方面的问题，开发商是如何面对的？
邓志旺：如果业主提出的问题是比较明显或者比较严重的，开发商一般还是会积极应对，对产品进行改进。但如果只是以降价为理由来获得补偿或者退房的话，开发商肯定不愿意接受，因为这样损失非常大，他们多半采取拖延的方式来处理。像万科的金色领域，业主反映的主要是质量问题。我们也去关注过这个项目，开发商是以“质量问题并不存在”来回应业主诉求的，他们并没有通过降价补偿或退房的方式来回应业主诉求，这种处理方式是比较典型的。
玉家雄：不同开发商有不同的取向和想法。万科和花半里对待维权潮的差别就是一个很好的对比。万科2008年就遇到过类似的问题，而他们一贯采取的态度是不妥协，不过这不代表他们没有用心处理与客户的种种关系。而花半里的态度是以利益来平息小业主的投诉，这是一个很强烈的对比。
宋丁：有的开发商是明确表示要按契约精神、走法律途径来办，不对业主作出赔偿的，比如万科；有些开发商有一定的降价补偿；而有的则是通过一些后续服 |