楼市调控关键一年：关键在哪里？

　　新年伊始，楼市成交量依然没有回暖的趋势。统计显示，元旦假期前两天，北京住宅网签总量同比大幅下跌67%。经过过去一年的严厉调控，买卖双方在深度博弈中迎来了新年。业界人士判断，随着市场急剧变化，今年将是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。

　　去年年底的中央经济工作会议已经明确，今年房地产调控基调不变，限购的延续表明诸多调控政策正处于常态化。不论是房价控制目标还是保障房建设计划，问责力度加大，表明政府的调控决心和力度空前。在这种大背景下，楼市博弈将见分晓，房价有望走出屡调屡涨的怪圈，迎来实质性拐点。据了解，北京已率先降价的一些项目获得了热销，“羊群效应”正逐渐形成，越来越多的开发商嗅到了市场大调整的气味，为摆脱销售困境，开始选择以价换量。

　　元旦期间，记者致电广受关注的北京通州区“降价先锋”京贸国际城(楼盘资料业主论坛) ，售楼人员告诉记者，去年10月开盘的5号楼目前起价仅为13400元/平方米，相对于此前26000元/平方米的最高报价，降价幅度接近一半。“腰斩”式的降价也给该楼盘带来了短期热销，二期目前已卖出近一半。同样是位于通州区的合生世界花园(楼盘资料) 去年底推出的为期两个月的团购价只有13000元/平方米，比周边二手房价格还要低，报名人数已经超过了可售套数的两倍之多。

　　部分楼盘降价促销效果显著反映出，如果开发商能够接受以价换量，那么成交量将会有所回升。在去年年底的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这意味着，未来刚性需求入市将会得到后续政策的支持，然而在投资盛行、房价预期大涨的时期，投资者对房价的价格弹性并不关注，如今自住型需求成为市场主要购买力时，高房价却成为横亘在购房者面前的一道难以逾越的门槛。今年开发商面临的资金回笼以及债务偿付压力更大，只有主动让利促销，才能消化库存，促使成交回暖。

　　今年是楼市调控关键一年，不仅在于房价即将出现调整，还在于整个房地产业也会因市场调整而出现前所未有的深度整合。过去开发商粗放式的经营模式造成市场里鱼龙混杂，在投资泡沫积攒的时期，一些内部经营管理不善的房企仍能获得生存空间，甚至业绩不菲。然而，市场大调整“山雨欲来”，在挤出泡沫过程中，这种粗放的经营模式必然会发生转变。

　　当前开发商的市场环境整体恶化，融资渠道全面收窄，在波诡云谲的竞争环境中，适者生存的竞争法则将彻底显现。为适应新的市场环境，开发商的资金储备尤为重要。在楼市的下行周期，恒大[简介最新动态]、万科[简介最新动态]等大型开发商有足够的腾挪空间，能够承受较长时间的滞销和大幅降价，但是小型开发商现金流却捉襟见肘，如果缺乏销售回款，则有可能会被淘汰出市场或者被迫转型。

　　房企业绩的明显分化，则有可能使楼市博弈更加复杂化，销售不畅的开发商必然会采取各种手段来对抗调控。我们看到，此轮调控始终伴随着许多杂音，在成交步入寒冬时，不少利益群体抛出了救市论。随着调控步入深水区，我们还应做好应对各种市场变化的预案和准备。

　　另外，今年还将是房地产制度层面改革的重要一年。中央经济工作会议部署推进房产税改革试点。房产税试点范围进一步扩大，无疑将优化房地产税收制度，解决住房保有环节税负缺失的弊端，始终对投资投机性需求保持高压态势，形成抑制投机的市场内在机制。业界专家分析，房产税制度层面的改革意义深远，是对楼市调控的中长期制度安排，其对楼市发展的长期影响将逐渐显现，值得购房者更多期待。同时，依靠商品房和保障房“两条腿”走路的住房供应体系，也有望在今年真正形成。去年1000万套保障房全部开工，今年住建部又提出新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，保障房大举入市将使我国的住房供需格局发生彻底变化。

　　在工业化、城镇化过程中，我国房地产业发展面临前所未有的良好机遇，但是泡沫滋生、房价畸高却让楼市走上了一条不可持续之路。调控的长远目标在于促进房地产市场转型，改变扭曲房价、催生泡沫的内在机制。今年行业大洗牌来临，房企价格竞争机制启动，为把楼市拉上理性繁荣的轨道创造良好时机，而前提在于各项调控措施能够得到切实有效的执行。