松绑首套房贷要权衡利弊，监管者应慎之又慎

　　日前，住房和城乡建设部部长表示，“2012年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。”房地产业内人士据此期待，差别化住房信贷政策将“照顾”首次置业者，明年一季度，商业银行可能向首套房贷敞开“优惠之门”。不过，也有人士指出此举可能会再度刺激房地产市场反弹，监管者应慎之又慎。

　　一般而言，每年年初是货币信贷相对宽松的时候，自中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后，市场人士预期，明年一季度，国内新增信贷规模将有所放大；而伴随着资金利率的下行，首套房贷款利率也有望在春节前后回调至基准利率，部分商业银行甚至可能恢复一定的优惠折扣。

　　房地产业内人士认为，源自2011年1月“国八条”的严厉房地产调控，其目标显然已确定为“降房价”。但是，房价下行是一个缓慢的过程，让住房刚性需求者能够买得起房，除商品房降价外，还应考虑降低购房的综合成本；其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。

　　经业内权威机构测算，按照现行的利率和住房信贷政策，即使房价下降20%-30%，购房者仍然要承担比以前高很多的贷款利息，这显然有违房地产调控中关于“保障自住型购房群体”的目标。

　　过高的利息负担在遏制投资性购房需求的同时，也让合理的住房需求望而却步。房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场；但同时，不少刚需购房者也受影响。如果在北京购买一套200万元的住房，限贷政策执行前贷款100万元，按照当时的利率并享7折优惠计算，20年期限需要支付的利息约为47.5万元。而目前购房者贷款100万元，需支付贷款利息约86.8万元，购房成本增加接近40万元，接近房价的20%左右。

　　有业内人士判断，因首套房也是民生保障，2012年还要坚持房地产宏观调控，但是政策应该不会“一刀切”，区别二套房的政策可能将会更明晰。

　　从房地产政策看，目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松；不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。根据清华大学教授李稻葵的观点，房地产行业的长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。一旦房价下调到位，消化楼市库存将成为重点问题。

　　但悖论往往在于：如果开始对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，并可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，监管者都应慎之又慎；房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式以及力度，将对楼市下一阶段的走势形成决定性影响。