明年楼市的主基调将是逐步实现房价合理回归

　　2012年有许多不确定的东西，比如经济形势、比如国际局势、比如金融政策正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市，注定会是错综复杂。

　　那么，在我们的专家眼里，2012年的楼市，会是怎样一番情景。

　　杨建华 省社科院调研中心主任

　　目前的房价相对于普通老百姓的收入，仍然是偏高的，这与房价合理回归的目标还很远。如果与美国相比，我们的房价肯定是不合理的。美国年人均收入差不多是5万美元，我们浙江城镇居民2011年人均可支配收入，预计3.1万元，相当于5000美元。人家的收入是我们的10倍，可是我们不少地方的房价，包括杭州在内，却比美国高。基于这样的一个现实，明年的房地产调控政策不太可能会放松。房价逐步实现合理回归，将是明年楼市的主基调。

　　章惠芳 杭州双赢机构总经理

　　明年房地产市场形势将比今年更为严峻。明年年中或将出现较大规模的开发商洗牌潮。

　　开发商洗牌会有多种形式，比如项目转让，比如合作开发，当然也会有破产。前几年房地产是一个暴利行业，只要拿到地，再差的房子也不愁卖不出去，一大批做实业的企业也纷纷投资房地产。但是明年的房地产业将会告别暴利，一些开发商甚至会亏本。资本是逐利的，原先是因为房地产有钱可赚，大家都来了，既然现在房地产不赚钱了，就没有坚守的必要。尤其是那些以房地产开发为副业的公司，明年很有可能会根据市场形势主动撤离，实现资金从房地产到实体经济的回流。

　　贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

　　明年的市场依然以低迷为主。从政策面来看，关于房地产的地位、特点和政策取向的总的判断，预计这一轮的政策调控已经到了底部，为什么？调控的一个目标是遏制房价，但是并不是说房价降到20%就好了，30%就好了，遏制房价过快上涨或者是追求稳定房价，全国大量的大城市、中等城市、小城市的数据，都表明价格已经稳定，并且开始回落。2010年到2011年的主要目标是遏制房价，这个目标已经达到。从市场面上来看，整个市场上萧条和低迷的状况依然会持续一段时间。从今年四季度开始，许多楼盘的价格都进行了调整，明年预计价格的调整还将持续。另外，刚需的户型，也就是说小户型依然会是销售的主体，市场需求依然是以自住购房为主。相对而言，豪宅成交也仍然会受到相对的压制。

　　叶宏伟 浙江大学不动产投资研究中心执行主任

　　按照目前的调控政策，如果持续下去，明年上半年市场应该是继续走低的，到了二季度以后市场有可能会出现回暖。土地市场可能将极度低迷，商品房预计上半年将继续出现价格下调的动作，下半年成交或许将会复苏。二手房的成交一样会比较冷清，但是和商品房相比，二手房价格下跌的幅度可能不会特别明显，因为大部分的房东不会像开发商那样资金紧张，所以二手房整体价格趋稳，到了二季度以后，二手房的成交量可能也会适度回升。

　　童浩 盛世地产董事长

　　以最悲观的打算来预计明年的市场。明年价格上可能基本依然将围绕目前的状况，6、7、8原则。也就是说，在原先房价的基础上，郊区6折左右，近郊7折，市中心8折。虽然现在已经出现了不少打折或降价的房子，但现在降价的楼盘还是少数，主要还是一些新推出的房源和很小一部分老的楼盘，但目前降价的幅度应该已经差不多了。明年在价格上预计进一步下跌的可能性比较小，但加入价格调整的楼盘面会更广泛。另外，二手房的价格调整可能还有一定的空间，今年整体看二手房价格调整不多，平均每个月下跌2-3%左右，现在的价格在原来的8.8-9折之间。明年的楼市在价格的调整下，成交量可能会出现回升。

　　梅杰 汉嘉地产顾问执行总裁

　　明年的楼市不会出现大的奇迹，从成交量上来看，第一季度预计继续走低。价格上，房价进一步下探的可能性不是很大。明年将会是个低位盘整年。

　　房地产市场将进入“自住时代”。房地产开发从原来的卖概念、卖形象回归到产品本身。相应的，企业在经营战略方面需要作一定的调整：首先是保证现金流，控制项目投资。其次，在现金流允许的条件下，不妨重新选择市场，制定战略。旺市卖势，淡市卖质。对淡市中的消费者而言，他们买房主要是针对产品价值的投资，而不是产品趋势的投资。因此，对开发商来说，应该从竞争角度来看产品的价值超越，不求完美，但求最好。只有切准细分市场，才能赢得市场。