在即将到来的2012年，房地产“限贷”政策前路何在

　　“曲线贷款”、“集资购房”应对限贷窘境

　　在今年“限购、限贷、限价”这三项房地产调控措施的全面作用下，2011年中国房价的过快上涨得到控制。事实上，在这“三限”政策中，限贷措施推行最早，也是推行最为广泛、执行最为彻底、效果最为明显的调控措施之一。如今，二套房六成首付、三套房停贷已在全国得到严格执行，非首套自住购房者贷款置业可谓“难上加难”。在即将到来的2012年，房地产“限贷”政策前路何在？

　　“限贷”政策持续发威，影响房地产供需双方

　　针对金融机构今年来的系列紧缩举动，伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，其重要作用有二，首先是影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。其次是影响需求：屡次提高多套房首付比例和加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，均大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。

　　“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍难通畅

　　在采访多位银行界人士时了解到，由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而，由于房地产整体调控方向不变，在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。

　　“曲线贷款”、“集资购房”现象将成常态

　　据了解，很多开发商都承诺一次性付款在原来基础上还能额外享受2-5个点的优惠，即便跟朋友暂时借一下，优惠下来的钱也可以付利息了，何况手续什么的可以减免不少。

　　而另据了解，北京多个区域均有楼盘为出货使出“杀手锏”，为不能贷款的客户提供了全新方案，即房款的总额在一年之内分三到四次付清。假如买房人买了总价200万的房子，第一次付40%，剩下的分两次付款，每次30%左右。“随着调控主体方向的坚持不动摇，相当一批具有刚性购房需求但却无法获得贷款的买房人无法再选择观望而出手，明年这样的情况将越来越多，而愿意‘分期付款’的楼盘和愿意采取‘曲线贷款’‘集资购房’手段的买房人也很可能越来越多。”专家表示。

　　名盘+名校尴尬处境依然期待解决

　　中国父母在对待孩子的教育问题上的热情让“教育”和“地产”两个本不相干的话题有了交集。开发商将与名校“联姻”作为一种营销手段，来为项目谋求高附加值，以吸引更多买房人的目光。特别是在今年，有限的购房资格让各开发商做足了教育营销。根据相关统计，除了有稀缺教育资源的在售项目外，今年又有十余个宣称引入名校的项目开售。

　　然而，将“教育”与“地产”捏合在一起并不一定能形成“教育地产”，不少业主入住后才发现，所谓的教育配套是邻近项目配建的，虽一墙之隔却无法入学；还有一些项目，名校的入学资格是有时限的，今年可以，但或许明年就不行了……2011年，教育地产成为低迷市场中的一个亮点，但同时，能够引入何种资源？如何保证入学资格和教育质量也成为困扰开发商的一大难题。

　　那么，2012年，这些问题会得到改观吗？

　　对于购买教育地产的买房人来说，除了入学资格，他们更关心的是教育质量。就像早期的兴涛学校，由于开发商的高调兴建以及与学校的深度合作曾经引发了兴涛社区的抢购风潮，而时至今日，兴涛学校已经今非昔比。

　　在采访过程中，有教育界相关人士指出，一些开发企业引进名校多是为了助力销售，楼盘的销售是短期行为，短则一两年，大型社区五年到十年也会开发完毕。届时，开发企业就与该社区关系不大了。但学校发展是一种长期的行为，且运营成本较高，因此在销售周期结束之后，开发企业是否还有意愿和能力继续支持学校的日常运营也成为一个很大的问题。

　　另外，该人士指出，随着合作项目数量的增多，不可避免地会出现名校资源过度分散的情况，这将不利于教学质量，也终将不利于开发商教育地产模式的拓展。同时，忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相关事实，为创造所谓的高品牌教育而盲目拔高教育层次也是影响教育质量的一个重要因素。因此，建议开发商综合分析项目属性，引入与社区居民需求相符的教育资源，促进社区教育的良性发展。

　　不过，有开发商对此表示，目前对于教育地产的具体运作模式还缺乏政策支持，一方面是我国教育系统长期的投入不足，另一方面是开发商愿意花钱投资教育却没有相关的扶持政策，这也是教育地产目前处在尴尬位置上的原因之一。

　　二手房欲“破冰” 需降价

　　进入2011年，原本准备购买二手房的人，不是被“房票”挤出市场，就是逐步进入观望状态。在新房市场价格松动之后，房产经纪人又将购房人引向新房市场，多种原因下，二手房市场成交创下新低。2012年，什么可以唤醒低迷的二手房成交量？拥有扛价资本的业主，是继续扛还是降价求售？要知道，寻求核心区二手房源的购房人并不算少。

　　二手房12年来成交量降幅最大

　　截至今年，在二手房市场发展的12年中，仅有3年成交量下跌。如果说2008年二手房市场低迷是由于全球金融危机的宏观环境所致，那么2010、2011年的下调更多的是调控楼市的结果。业内人士表示，虽然2010年也实行了一些楼市调控政策，但是从数据来看，今年年初开始执行的“限购令”可谓一剂猛药，快速地将成交量拉下了马。

　　除此之外，新房市场的一些新动向也令二手房市场雪上加霜。新房市场中，尤其是五环外区域的房价下跌趋势明显，且部分楼盘下跌幅度较大。对此，业内人士指出，新房价格取决于开发商，开发商可以根据策略及自身需求迅速降价，但二手房小业主之间的博弈性较大，在不是急需用钱的前提下，二手房业主扛价的观望情绪非常浓厚。

　　价格破冰或带来成交回暖

　　即将进入2012年，二手房市场如何才能实现成交回暖？鑫尊地产区域经理姚泽文坦言，“如果市场宏观调控，尤其是限购持续，那么市场或许将延