“限”字当头，房地产调控初见成效

　　限——

　　严厉的楼市调控，尤其是限购政策的出台，房地产飙升的步伐终于放缓。居高不下的楼价虽然未见多少回落，但问题丛生，开发商资金断裂破产传言不断，业主维权，政府拍地惨淡。2012年，政策放宽，楼市回暖还是继续过冬？

　　2011 回顾

　　2011年的楼市，“限”字高悬，成为贯穿全年的一大关键词。面对一路走高的房价，围绕着房价调控目标，限购、限贷、限价等一系列的行政干预手段纷纷出台，全国楼市一片哀鸿遍野。

　　“新国八条”出世 10月迎来拐点

　　1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施——“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。1月27日，财政部又公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

　　除了继续收紧信贷政策外，“新国八条”还首次明确了限购的范围和标准，甚至还明确要求各地政府制定房价调控目标，完不成目标要约谈乃至问责，可谓力度空前。

　　随后，围绕着本地年度房价调控目标，各地也纷纷出台限购、限贷、限价的细化政策。在“三限”打击之下，全国楼市成交量锐减，迅速陷入低迷。在经过大半年的僵持之后，楼市拐点终于在10月份降临。

　　房价不再“飞” 房企政府面临压力

　　低迷的成交和紧缩的信贷之下，前两年业绩飘红的房地产企业迎来巨大的资金压力。不少房企降价促销，而此前风格激进、急于扩张的部分地产企业也屡屡被质疑资金链安全。例如来自浙江的绿城房产，就始终被将遭收购、信托被查、申请退市乃至破产等传言困扰，以致董事长宋卫平都不得不连夜撰文澄清。

　　面对低迷的楼市，房地产业从业者们可谓使尽浑身解数。时近年底，不断有传闻地产中介关店收缩，许多过去依赖二手房的中介也纷纷祭起“一二手联动”的新模式。前些年不愁卖的开发商也纷纷试水网络营销，各种“网络团购”、“网上拍房”等新手段热闹非凡。

　　而房企普遍出现的资金紧张状况，也影响到了各地的土地出让。下半年大量土地流拍、底价成交相继出现，这无疑让依赖土地财政的地方政府压力颇大，试探着突破调控政策。

　　然而，在中央屡屡表态调控不动摇的背景下，地方政府给政策松绑也同样面临压力。10月，佛山就闹出了一出“朝令夕改”的尴尬事。

　　“核武器”房产税终于试点

　　“十二五”期间建设3600万套保障房的宏大工程也全面启动。今年1月，住建部宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。

　　3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中更是为此定调。11月10日，住建部称，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，提前实现了年初计划的目标任务。而近期公布的2012年保障房建设目标虽然略有下调，仍然达到700万套的规模。

　　保障房的建设尽管还存在资金、管理等种种问题，但这样天量的供应，无疑对市场中长期的预期产生了不可忽视的作用。而今年在上海、重庆先行试点被央媒称作“核武器”的房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市，也都一度成为各界讨论的焦 点。

　　根据1月上海、重庆公布的房产税细则，上海对当地居民新购二套非改善型住房和非当地居民新购住房征收房产税，税率为0.4%和0.6%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税。

　　2012 展望

　　明年上半年紧握“降”字诀

　　下半年紧唱“稳”字经