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2011年,“限贷、限购、限价”政策轮番出台,一系列行动表明了中央调控楼市的坚决信心丝毫没有松动迹象。火热的济南楼市在调控政策的持续影响下,终于停止了上涨势头,成交量和价格进入下行通道,市场迅速进入“冬季”。
土地最高限价,流拍现象频出
1月6日,省国土资源厅发出通知,要求对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土部门要上报省厅和国土资源部。为了稳定市场,落实中央调控楼市的政策,济南政府持续放量土地的同时,对部分竞拍土地设定了最高限价(即成交价格不得高于最高限价,否则认定为流拍),且部分土地规定配建一定比例的公租房政策。最高限价政策的实施,导致土地流拍现象频出；另外,市场预期变差及政策效应叠加,导致拍卖土地多以底价成交。
2011年,年初调控政策加码,市场形势不容乐观,开发商拿地热情降低,加上今年推地节奏的影响,上半年土地市场供应、成交均明显不足。下半年,为保证供地计划的完成,政府加紧推地步伐,土地供应充足,10月底已接近完成全年供地计划。政策效力的叠加影响,使得开发商资金日益紧张,拿地更加理性谨慎,加上土地最高限价的影响,市场开始频频出现流拍现象,底价成交成为常态。
在调控持续深化期,地王频出的时代已经难以再现,而土地底价成交将成为市场常态。在日渐趋冷的市场环境下,中小企业勉强支撑,难以进入土地市场角逐,而大型房企资金较为充足,土地可选择面较多,但更大可能是选择谨慎拿地。随着土地市场门槛将逐渐提高,资金相对充裕的国企、国资开发商市场份额或将继续增大。大方向来说,未来随着税费制度的进一步改革,地方政府有望摆脱对土地财政的依赖,土地市场有望逐渐回归理性。
价格下行进入实质阶段
2011年,在“限贷、限购、限价”三限政策的组合调控下,济南住宅市场表现为:(一)高性价比刚需(首置、首改)产品占主导,刚需客户支撑楼市；(二)打折促销力度升级,蔓延全市范围,市场成交价格进入下行通道；(三)市场存量房源日益积压,传统销售季节“金九银十”成色不足,新房成交率下降。
2011年上半年,济南住宅市场总体表现良好,政策效力并未给市场带来实质性的下降,市场反而在政策影响“速冻”后回暖,呈现“量价齐升”态势。随着调控高压明确,新入市和加推房源的定价都更趋理性,市场开始出现起价、特价房、少量优惠等促销手段。知名开发企业市场敏感性更佳,因而“品牌”+“刚需产品”+“低价”的组合成为市场成交主力。时值年末,在任务压力的逼迫下,部分项目推出大量低价房源,虽然以各种名义实施,但市场成交价格确实进入实质性降价阶段。
限购政策和限贷政策的持续,对传统的黄金销售季节也带来较大影响。一线城市价格出现下滑,市场形势日趋严峻；而济南购房者观望情绪也持续加重,市场供求开始出现下滑,具体表现为“金九银十”成色不足,年底市场供求骤降,存量房源持续积压,“特价房、一口价、低折扣”等打折促销手段蔓延全市等特点。
房地产市场有望触底复苏
临近年末中央一再强调,今后的房地产调控方向不动摇,调控力度不放松,进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。从中央的连续表态可以看出,房地产调控短期内不会放松,尤其是佛山、成都等地放松限购政策,立刻被叫停一事,表明了中央对于房地产调控的决心十分坚定。12月13日,住建部明确表示,对于限购政策将于今年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续,此举更加明确中央对于调控的态度。
很明显,中央政府是想在年末把房地产市场调理好,毕竟明年随着欧债危机、美日经济低迷,国家出口行业形势依旧严峻,2012年保持GDP稳定增长缺少必要的支撑点,固定资产投资不能盲目上马,扩大内需将成为政府保增长的重要手段从2011年个人所得税起征点调整,就可以看到些许苗头。
所以,对2012年房地产市场我们可以简单地预测:
1.房地产税征收范围扩大,为地方财政增加税源,以减少地方财政对土地税收的依赖。
2.限购政策将适时适度放松,不再执行一刀切模式,放宽居住性质的房地产购买限制的同时将会继续加大对投机行为的抑制。
3.金融政策将会做适度调整,准备金率不会在高位保持太久,银行贷款利率优惠将会再次出现。
4.房地产市场将在经过一段时间的适应后,随着国家相关政策的放宽、需求的释放,开始缓慢复苏,但强势增长的态势将不会再出现。
2011年是名副其实的调控之年,市场的各种表现均不能离开政策这一大背景来观察,也正是因为政策成为市场最关键的主导 |