房地产企业转型蜕变的阵痛已经开始

　　超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段

　　金基置业董事长 徐正库

　　在持续强劲的政策调控下，我国房地产市场出现交易量萎缩，土地流拍增多，房价开始松动的新情况。为了巩固调控成果，本月上旬中央政治局强调坚持房地产调控政策不动摇。

　　深入研究国家有关房地产政策调控、经济发展思路、经济建设进行结构性调整的一系列举措，我们清醒地看到：国家调控房地产行业的政策，只是调控社会经济发展矛盾的一个基本措施；进行经济建设结构性调整，才是国家转型发展思路的根本举措。，主动进行转型升级迫在眉睫。

　　政策调控，促使房企经营调整

　　一是市场纠结。资本趋紧。国家持续收紧银根，今年先后6次上调准备金率后已达历史高点。而房地产开发投资持续处于高位，房企资金链全面趋紧。一年来房地产用于生产的原材料价格上涨60%—70%，融资成本上升40%—50%，工资成本上升30%—40%，房企平均负债率达到71.36%，高的接近200%。开发商谨慎拿地，使得土地市场陷入低迷，地方政府财政收入减少，保障房计划的实施受阻，住房需求矛盾却并未缓解。市场下行。一二线城市交易量持续下降，三四线城市量价有所上升，开发商放慢开发进度，供需双方由观望转向买方市场，调控重点城市部分房价进入下行通道。

　　二是调控初见成效。土地出让收入占地方本级财政收入比重，在去年创下历史最高的71%以后，今年一季度128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，4月份，迅速下降至786亿元，5月以来土地市场持续向弱。今年上半年杭州市土地收入同比下降62%。以此趋势，今年该项数据可能创下历史新低。地价领跑房价的趋势有所减弱，而地根吸住银根的局面还没改变。

　　三是调控还将延续。尽管11月70个大中城市的房价数据，再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观不断升温的三四线城市的楼市，可以预测，房地产市场的调控基调不会变。数据拐点并不代表市场拐点，国家统计局近期公布的数据显示，1-10月，全国商品房销售面积同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长32.9%。目前三四线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策仍将从严。就调控结果看，部分城市房价实质性调整刚开始，全国楼市刚步入探底盘整期。

　　四是行业步入调整。房地产曾是国民经济的重要产业，为拉动GDP增长做出过重大贡献。1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均1个百分点。随着国民经济三驾马车作用的调整，经济发展转向内需拉动，房地产业功能转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。其中城市发展的承载，包括城市运营、城市综合体、城乡一体化建设等；新型经济产业区的承载，包括开发区、产业园、产业转型基地建设等；内需型、消费性产业的承载，包括旅游、服务业、养老产业等。

　　五是财政向稳定微调。央行宣布从2011年12月5日起，下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。对于此次下调准备金，我们认为，一是缓解流动性偏紧的压力，促进货币信贷合理增长。此次下调释放出3700亿元资金，有利于银行增强放贷能力。二是传递稳增长信号。在一系列控制通胀的政策组合拳之后，为控制经济下行风险，在外需不稳、经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上，下调存款准备金率，释放了重视稳增长的信号。但并不意味着放松银根，也不是放松房地产调控。三是维持房地产市场的健康发展。由于银行可以维持开发商原有的投资贷款，有望缓解房企的资金压力，但楼市深度调整大局不会变，货币政策的微调，最多只会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长。消费者获得贷款可能容易一些，但很难刺激房市。

　　客观认清困难，积极把握机遇

　　一是市场面临洗牌。国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有34个，环比持平的城市有20个；同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。目前房地产行业各种成本全面上升，利润大幅下降，导致房企开始寻求规避之策。截至10月上半月，房地产行业并购已达90余起，超过去年全年的并购数。另有一些房企通过抛售项目、转型矿业等其他手段，躲避财务风险，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的1/5。从7月份开始，涉及到房企资金链的政策就达6条之多，包括叫停海外融资、切断信托融资、抬高企业进入商业地产门槛、提高首付和贷款利率等一系列手段，融资压力将进一步加速行业洗牌。

　　二是企业面临重整。商品房市场将与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择。从单一的商品房开发转向复合业态。从开发销售物业转向销售与持有型并举。要求企业整合能力提升，企业集中度提高。企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。

　　三是房地产企业确立新走向。目前，在房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动的同时，推动房地产企业开始思考转型问题。在商品住宅受到较大挤压时，以转向担负承载功能的转型拉开了序幕，旅游地产、养老地产、商业地产，逐渐显露出巨大的市场潜力。仅国庆长假，全国零售和餐饮企业销售额就达近7000亿，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿。旅游业作为长期内需，成为地产业不错的投资方向。在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业异军突起，成为房地产市场新的需求。在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段。

　　四是房地产依然存在投资潜力。在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。通过房地产基金、信托等投资渠道，可以让民间资金参与到房地产投资中来，给一些资质不错的开发商提供资金，帮助其发展更好的项目。民生银行今年上半年房地产信托增长1700亿元。目前在银行“惜贷”、信托受限的时候，通过房地产基金，既改变了民间资金原来“炒房”的房地产投资方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有利于未来的市场健康理性发展。