邹琳华：限购最多只是目前楼市下行的一个诱因

　　网易财经12月9日讯 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社于12月9日在中国社会科学院召开“《住房绿皮书》发布会暨2011～2012年住房形势与政策研讨会 ”并发布中国住房发展报告（2011-2012）。对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。

　　经济学博士邹琳华在会上表示，对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。

　　以下为文字实录：

　　邹琳华:尊敬的领导、嘉宾，各位媒体朋友上午好，今天我讲的主题是透过政策的迷雾看中国房地产周期波动。

　　大家都知道，今年我们房地产市场出现量价齐跌的新现象，2011年我国一、二线城市房地产交易持续低迷，降价风波从北京、上海、深圳等地开始悄然蔓延，一些知名房企也跟进了价格调整，部分楼盘价格下调了50%，前期高价购房者为此发起了系列“维权”活动，愤怒的购房者甚至打砸了售楼处。对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。通过我们进一步观察发现，房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。

　　所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假想：一是限购门槛过低，对大多数刚性需求者限购基本无效；二是投资投机者有多种途径可以绕开限购；如果说增值预期很强，投资投机者完全可以通过注册公司等途径来达到批量购房的目的。三是限制产权登记并不能制止交易，目前所谓的限购只是新址产权交易，如果供需矛盾强烈，买卖双方仍然可以通过民间合同，以及代售等协定达成交易。像随时有可能被作为非法建筑拆除的小产权房，都有大量的非单项民间交易，而没有强拆，没有政策过户前景的商品房，为什么不能够先通过民间合同进行交易呢？

　　限购政策可能抑制供给，并在一定程度上起到支撑房价信心的作用。对于一个售房者而言，他在作出售房决策前，必须考虑到无法再购买回来的可能性。对于开发商而言，如果购买成立的话，最佳的选择是把房囤在手上，而不是出售。很多人认为，限购在抑制住房需求的同时也保存了一部分的住房需求，只要一些住房需求存在，政府只要做一些轻微的调整，就可以使市场重新恢复景气。

　　部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策名存实亡。地方政府负责限购的具体制定和执行尺度，在实施层面如果限购会非常容易，某些城市仅限购核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，实际上没有什么限购，反而被抢购。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府很难有效调控房地产市场。

　　综上所述，对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。

　　限购政策目前继续存在的真实意义在于，在已经开展限购的条件下，放松限购会对市场释放政府托市的信号。我们热情所谓最有效调控政策的限购，既没有想象中的磨砺，也不是当前楼市低迷主要原因的事实。结合楼市现状，我们将会豁然发现“拐点”早已在2010年市场最狂热时，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，中国处于房地产的衰退阶段。

　　考虑到三四线城市周期稍微滞后，数据经过区域加总后将产生中和效应，一、二线城市的衰退实际上是很显著的。对于造成本轮房地产周期下行的可能原因主要有几点：1、目前房价已经充分反映了人们对住房市场的各种乐观预期。在没有新的支持房价上涨的重大因素出现之前，市场只好选择下行调整。2、经过多年的持续景气，中国房地产获得大发展，房地产供给猛烈可能已经能够较好满足每年新增需求的需要。2010年全国共有房地产开发企业8万多个。3、2008年下半年以来的刺激政策，过渡透支了未来的住房市场需求。高起的房价，使很多购买者可望而不可及。4、宏观经济环境已经发生了变化，不再支持房地产市场的持续繁荣。5、抛售房产对外移民的可能性。

　　如果说房地产市场已经进入周期下行，或者是衰退的阶段，作为开发商，应尽早放弃不切实际的救市期盼，快速降价回笼资金，也就是通俗的讲的“跑得快”，这样才可能在市场中生存下来，如果继续期盼政府救市，有可能被市场淘汰。作为投资者应细心观察市场动向，谨慎入市抄底。无论什么时候，抄底都有可能面临财富收紧的局面，财富收紧的速度会加快，甚至可能成为负资产的企业。

　　以上是我简单的汇报，谢谢！