“原价回购”听上去很美 业主退房损失更惨重

即便有“原价回购”措施，业主一旦想退房，也要承担税费等经济损失。

　　11月下旬，深圳宝安一个项目推出“三年原价回购”措施，在市场上闹得沸沸扬扬。如今，东莞也有两个项目——黄旗山1号、虎门名购城也跟进了这个措施，分别大举宣传“一年原价回购”、“五年原价回购”的“保值计划”。

　　仔细分析就能发现，原价回购措施，听上去很美，但却只是一个营销噱头而已。因为两次买卖有大约11%的税费成本需要承担，再加上业主买房并没有保值，风险还很大。实际上，业主如果退房，将损失惨重。

　　例如，在黄旗山1号购买一套大约150万元的房子。如果明年退房，两次交易税费高达16.5万元(此为估算价，具体以现实成交为准，下同)。目前，开发商垫付两成首付，首次置业者只需承担一成首付约15万元。这也就是说，业主退房不但血本无归，还得再搭进去1.5万元。

　　【现象】

　　黄旗山1号一年原价回购

　　近日，黄旗山1号组织了30套房源，推出一年原价回购保值举措。

　　售楼员说，凡是在本月签订购房合同的业主，可以在明年8月份无条件退房，开发商将按照原价进行回购。与此同时，开发商垫付两成首付。到明年8月不想退房的业主，再补交两成首付。

　　目前，该项目在售的是第1—4栋，在售户型为158、187、226平方米等三种户型，产品或正南或西南朝向。4栋洋房均处于小区外围，第3栋、4栋可以看见旗峰公园附近山体的景观，第1栋、2栋面向园林，也可以从夹缝中看见山景。产品格局方正。在售的产品全部为拼接户型，一套房子有2个或3个房产证。

　　售楼员说，158平方米、187平方米分布在第1、2号楼，2梯3户，单价为9500元—1.1万元/平方米，226平方米的户型分布在第 3号楼、4号楼，2梯2户，单价为1.1—1.7万元/平方米。按揭买房，打99折(价格×0.99)；一次性付款，可打97折(价格×0.97)。

　　售楼员说，此次推出的原价回购举措，只要业主想退，就可以退，没有附加任何条件。若退房，开发商只是按照售出的价格回购房子。至于两次买卖所产生的税费，首次交易全部由业主承担，第二次交易按照相关规定，业主承担二手房卖主所承担的部分。

　　与此同时，开发商还为业主垫付两成首付。若首次置业，业主暂时只需承担一成商业贷款首付，最低15万元首付即可购买1套，加上税费，业主首次支付大约20万元可以购买一套150多平方米的大户型，置业门槛大为降低。二次置业，业主暂时也只需支付四成的商业贷款首付。

　　黄旗山1号位于东城石井路255号，紧挨光大的天骄峰景，占地约3.6万平方米，建筑面积约13.8万平方米，整个小区仅8栋高层洋房，主力户型为130—250平方米。

　　该项目的开发商为东莞市东城区房地产开发公司、东莞市左庭右院实业投资有限公司，后者是深圳市梅江南投资发展有限公司与花样年集团(中国)有限公司合作成立的房地产开发公司。

　　虎门名购城五年原价回购

　　尽管推出原价回购计划的开发商不多，光大、中信等品牌开发商相关负责人表示不会跟风。但黄旗山1号并不是孤例，虎门名购城也通过五年原价回购的方法来为写字楼促销。

　　虎门名购城毗邻广深高速虎门出入口，位于虎门规划的新商圈，目前配套不太完善。项目占地面积1.1万平方米，一期建筑面积5.5万平方米，共计16层，1—4层为商铺，定位为鞋业皮具批发中心。5—13层为写字楼，定位为服装创意产业中心伙伴式写字楼，14—16楼为公寓产品。

　　近日，该项目大发短信宣传五年原价回购的计划。写字楼的面积为80—300多平方米，单价为5800—6400元/平方米。售楼员称，若委托开发商出租，前四年，每年回报总价的6%，五年后，开发商可以原价回购。

　　至于为什么写字楼的价格如此便宜，开发商相关负责人称，虎门的专业市场几乎都是集体用地，名购城的地块也是集体用地，不是国有建设用地，没有产权证，所以价格就低一大截。

　　与此同时，名购城的商铺也在对外发售。面积为18—50平方米，单价为1.2—7.5万元/平方米。售楼员称，签约当天回赠总价的20%，第4、5年每年另有至少7%的回报。

　　目前，1、2层均销售鞋子，1层已经开业，2层已经有五六十家鞋店入驻，将在本月开业。1、2层相当于带租发售。

【分析】

承诺回购楼盘销售速度缓慢

此次原价回购，肇始于深圳宝安的绿景香颂项目。该项目在11月下旬推出三年原价回购措施，掀起“刚需解放运动”，此事在楼市闹得沸沸扬扬。

尽管虎门名购城在去年11月开盘时已经有五年原价回购措施，但一直只是默默地做，没有大范围宣传，也就是在绿景香颂事件之后，该项目才大发营销短信，高调广播回购消息。

原价回购，目的特别明显，就是为了提振消费信心，加快回笼资金。

由于调控政策持续紧缩，今年，全国楼市一片惨淡。在10月份，华东的中海、绿湖、绿地等大房企项目终于撑不住，大幅跳水，降价幅度甚至高达30%，引发了业主怒砸售楼处的纠纷。于是，全国楼市更加风声鹤唳、草木皆兵，降价预期更加浓烈。

在东莞，尽管前10月楼市签约一片火红，别有洞天，但覆巢之下无完卵，进入10月中旬，市场预期陡转直下，楼盘访客量大幅下挫。进入11月下旬，签约量跌入冰点，一手住宅一天的成交量时常只有区区六七十套，买家的主流心态变成“再等等，应该还会降价&