25城土地出让金锐减 地方利益受损恐影响调控

　　与去年相比，今年大连市政府手中的“土地账单”差得太多。

　　来自中指院的报告披露，截至11月28日，大连市今年的土地出让金收入为499亿元，比去年同期缩水50%。对去年曾创下千亿土地财政的大连市来说，今年的财政收入无疑将大受影响。

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　　在严厉的楼市调控下，大连并不是唯一遭受损失的地方政府。上述报告显示，截至11月28日，全国25个大中城市的土地出让金同比减少1172亿元，降幅达到11%。

　　土地成交低迷无疑是导致土地财政缩水的重要原因。《每日经济新闻》记者对今年的土地市场进行梳理后发现，“地王”已是凤毛麟角，土地以底价成交的现象不断，流拍、流标更是频繁发生。有业内人士表示，在地方利益受损的情况下，应继续加强监督，警惕地方政府在执行政策中出现反弹，从而影响楼市调控效果。

　　总价65亿“地王”系底价成交

　　来自中指院的数据显示，截至11月28日，其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑，25城的土地出让金合计9501亿元，比去年同期减少1172亿元。

　　大连成为降幅最大的热点城市。2010年全年，大连市的土地出让收入达到1157.75亿元。业内人士预计，如果最后一个月市场没有明显改观，今年大连的土地出让收入很可能不足去年的一半。

　　除大连外，无锡、南京、武汉的土地出让收入分别下降34%、29%、21%，位居降幅榜第二到第四位。此外，尽管上海在前11个月的土地出让价款达到1191亿元，成为唯一突破千亿的城市，但与去年同期相比，仍下降13%。北京的降幅则在14%。

　　“地价下行是导致土地出让金下降的主要因素。”上述报告的作者告诉《每日经济新闻》记者，今年的土地市场整体低迷，不仅成交量缩水，成交价格也在下降，几乎没有值得一提的“地王”出现。11月28日，重庆市核心区的一宗商业地块以超过65亿元的价格出让，成为今年全国总价“地王”，但考虑到该地块是以底价成交，“地王”的成色缩水不少。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，房企资金链趋紧、土地供应郊区化导致了土地市场成交的低迷。照该机构监测，住宅类地块的楼面价已从去年前11月的1810元/平方米下调至今年同期的1495元/平方米，降幅达到17.4%。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向记者表示，由于楼市降温，不少资金和热钱选择撤出，影响了拿地投资的热情。

　　地方财政压力重重

　　在北京市土地整理储备中心的网站上，有12宗经营性用地已在上月28、29两日接受网上竞价，但截至目前仍有9宗土地显示“暂无报价”。

　　在土地供应节奏 “前松后紧”、地方政府习惯于年末“突击挣钱”的背景下，这几乎成为各地最不愿看到的现象。不少业内人士指出，今年年末的土地市场不仅没有再现 “爆棚”场面，反而被流标、流拍等利空消息所笼罩。

　　按照中指院的统计，今年11月（1日~28日），25个大中城市共流拍、流标（含中止出让）59宗地块，涉及土地建设面积达270万平方米。这似乎昭示着今年土地市场会以惨淡收尾的可能。

　　邹晓云向记者表示，若土地收入锐减，今年的地方财政势必受到不小的影响。

　　根据财政部的数据，去年全国财政收入约为8.3万亿元，而土地出让收入就达2.9万亿，占比将近35%。而在不少热点城市，土地出让收入甚至可占到全年财政收入的一半。

　　在邹晓云看来，土地财政的缩水对地方政府的影响将是 “全面的”，除未来的保障房建设资金、土地供应以外，甚至会对当地经济增速、就业等产生一定程度的影响。

　　更重要的是，债务压身的地方政府或将面临更为严重的负担。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿元，接近去年全年土地出让收入总额。

　　警惕地方政府反弹

　　邹晓云认为，土地财政减少对地方政府而言，是一个转变经济增长方式、改变“投资拉动”模式的契机，从长远看有利无害。事实上，为应对土地财政缩水、房地产相关税收减少带来的财政亏空，中央已要求各地加快住房信息系统建设，为全面推进房产税奠定基础。但短期来看，在房产税尚难全面推广的情况下，习惯于依赖土地财政的地方政府无疑有反弹的动力。

　　张大伟认为，由于土地流标增加影响了地方财政，预期2012年部分地方存在松动调控的可能性。事实上，这种现象在今年下半年就已开始出现。除佛山尝试公开放松调控以外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交，另有不少城市暗中“松绑”调控政策。

　　张大伟甚至认为，在国外经济环境恶化导致出口上涨乏力以及调控效果已初步显现的情况下，明年楼市调控政策很难继续维持今年的力度。