开发商承诺原价回购 能否搅暖楼市“寒冬”

　　担心房价继续下跌而按兵不动？一项直击买方观望心理的楼市促销措施将于3日在深圳登场。届时，绿景地产将向购买深圳绿景香颂住房的客户出具承诺函：三年后，无论房价涨跌，业主均可申请开发商以原价回购房子。

　　在开发商纷纷表示不愿给业主“补差价”的背景下，绿景为何推出风险莫测的回购措施？房价下行空间刚刚打开，绿景地产的这一“猛招”能否搅暖楼市“寒冬”？原价回购承诺中，买方存在哪些担忧？昨天，绿景高管、业内人士和房地产律师向记者亮出了各自的见解。

　　出具三年原价回购承诺函

　　“绿景香颂项目将于12月3日开盘，只有开盘当天的购房业主可自愿与开发商签署一份‘三年原价回购’的协议，三年后，如希望开发商履行回购承诺，业主可以提出申请，大约2个月后绿景将按原购房合同价将房款返还业主，税费各自负担。”绿景地产副总裁张梧峰表示，回购承诺不会“口说无凭”，而是由开发商出具正式的承诺函。

　　据了解，为了让业主放心，承诺函中会写明，除出现地震、自然灾难等不可抗力外，即使发生了经济危机，绿景都会全面履行诺言。

　　问及绿景三年后有无兑现承诺的实力时，张梧峰表示，绿景是在深圳滚动发展了近20年，仅香颂项目就有4万平方米的自有商业地产，价值10多亿元；而整个项目即使全部回购，总款也不会超过10亿元。而且，绿景在深圳还拥有价值百亿的写字楼。

　　“我们喊出了‘铁底开盘’的口号，开盘当天的均价为16500元／平方米，比政府限价低4500元；加上推出了原价回购的举措，将主攻首次置业的城市白领，相信可以有效打消他们一买就跌的担忧。”张梧峰认为，低价、保价措施，既可以帮助“刚需”们尽早住上新房，而且能激活当前低迷的楼市。

　　意在尽快回笼资金

　　中联集团副总裁杨棡推测，原价回购之举，实际上是想让买方“无风险”购房。2008年楼市下跌时，一些小开发商这样做过。绿景现在也这么干，让人最先想到的是，开发商回收资金的考量明显重于利润高低了。

　　“回购措施的促销意味浓厚，主要是针对市场上的观望心态。其他开发商跟进的可能性不大，已有龙头级的开发商明确表示不会对业主补差价，也不会原价回购。”杨棡认为，一般情况下，三年后的楼市多数业内人士还是看好的，因此，回购之举主要目的在于吸引眼球，博取注意，以便尽快回笼资金。

　　杨棡预计，原价回购可以打动看好香颂项目且急于入住的客户，但对于不急于购买，或不打算购买该盘的客户不会产生明显的作用。

　　有意在春节前买房的陈先生表示，相比同样性价比的楼盘，有原价回购承诺的盘，可以消除客户对房价下跌的担心，当然更有吸引力，会有效提升销售量。

　　有消息称，10月份，位于惠州大亚湾的楼盘美泰天韵推出“三年后客户不满意可退房，开发商以原价110%的价格回购”的承诺，结果令楼盘销量显著增加。

　　出手前看清潜在风险

　　开发商承诺三年后原价回购并非无风险买房。杨棡说，三年期间内，要当心开发商经营状况的变化，如果开发商届时没有能力兑现诺言，又没有第三方提供担保，业主仍得自己承担房价下跌的风险；三年后即使开发商能回购，也要考虑这期间购房款占用的时间、利息、税费及通胀带来的损失。

　　中国社科院法学研究所教授张翔律师提醒，面对开发商的回购承诺，买方首先要索取开发商出具的有效承诺书或协议书，否则口说无凭容易引发纠纷；其次，要关注承诺书中的条文，预防一旦全球经济出现大衰退等特殊情况，开发商以不可抗力进行辩解毁约；再次，关注开发商后续发展，预防其出现资金链断裂甚至倒闭等极端情况，如果在条款中有第三方加入进来担保就更好了。

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