陈宁远：楼市限购限价的管理成本很高

　　据报道，杭州经济开发区近期启动了一项租房和购房的补贴计划，名为《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)(以下简称《细则》)。《细则》规定，该开发区从财政口径拨款，设立高达一亿元额度的企业员工安居补助专项资金，用于今年内符合条件的在杭州经济开发区范围内租房和购房者。

　　该计划引人关注的核心内容有两点，一是向在该开发区注册、纳税和经营的企业定点颁发，并规定工业企业应符合2010年度销售产值亿元以上的条件，或经有关部门认定为省级高新技术企业、技术先进型服务企业；二是规定每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。按这项规定，符合条件的购房者购置首套房，约能享受20万元补助。

　　说实话，在招商引资各显神通的地方政府或者政府主导的各种开发区里，不算特别优惠（对一个规模稍微像样点的企业，地方政府在招商引资时，仅个人所得税先征后返，都有可能让企业及其职工享受到更优厚的财政折扣）。之所以它会引起一些媒体的关注，不过是眼下被认为是房地产宏观调控关键时刻。不管出台这项政策的动机是什么，拿财政的钱补贴无论什么性质的购房者，似乎都与房地产市场宏观调控大方向相违。

　　但只要稍微冷静地分析一下，便可知道，总额不过一亿，单个购房补贴不过20万元的一项开发区的优惠计划，根本无法对地产市场产生什么影响。现在一个普通楼盘开发面积都有10万平方米，在杭州这样的城市，这个等级的楼盘销售额可达10亿。更何况，这不过是一个开发区的行为，实在不必过分看重这个专项补贴在宏观地产调控里的逆作用。当然，如今地产价格的高企，已实质性影响了中国的经济构成，加大了经济运行的成本，也是严峻的事实。一个在杭州这样的经济发达地区的开发区，因为地产价格尤其住宅价格高企，已不能用该地区的经济地理优势和其他优惠政策来吸引投资人，并留住应该留住的人才，地产价格高企的副作用是相当明显的。由此也足以证明，当下的地产价格在相当大程度上是不合理的。

　　道理简单，目前我国的地产价格处在历史上最严格的宏观调控手段之下，除了从紧的货币政策，其中最严厉的、由地方政府直接实施的办法就是限价、限购这两条。这两项政策自今年初开始实施以来，也许有些效果了，但终究离期望值还差得多。比如国家统计局颁布的今年10月中国70个城市的新建商品住宅的价格指数的数据显示，虽然环比略微下降了，但同比都还在上涨之中，尽管上涨幅度小了很多。在北京，环比下降0.10%，同比上升了2.20%；在上海，环比下降了0.30%，同比却上升了3.40%；在广州，环比下降了0.20%，同比上升了6.20%；出台购房补贴的杭州，环比下降了0.40%，同比却上涨了1.60%。尽管从上涨幅度来看，确是小了不少，但至少在10月之前，地产依然在上涨，而这绝非出台限购和限价政策所希望的结果。

　　其实，对于限购和限价的效果，从一开始就有争议。但面对房价的过快上涨，实施这种管理成本高、效果难料的办法，却在某种不得已之中展开了。无疑蕴含了极高的行政管理成本。

　　即使没有杭州开发区以挽留人才为名义的财政补贴，也会有其他各种隐性的财政补贴。可以这么说，只要实施限价和限购的政策，政府表面是对价格有发言权了，但背后却丧失了价格波动所代表的市场的真实交易。而这样的交易一旦失去，不仅市场的投资人和消费者受到了直接损失，财政收入税收也会大打折扣，而这就是行政管制的成本，这比从财政收入直接拿钱去补贴的花费要多得多了。

　　比如，限购之后本来该买房、能买房的人不买，交易少了，相应的税就少了；而限价之后，本来想卖房的不卖了，交易也少了，同样导致税基下降，税收减少。仍以普通10万平方米的楼盘计算，土地增值税，营业税和所得税的减少，怎么都远远超出一个亿的购房补贴。