穗国土房管局副局长:广州明年房价将下调

■黄文波。

　　广州地王再调查·前景未卜

　　市场低迷，政策不松——

　　随着楼市的进一步调控，今年以来，广州并未出现住宅地王，而出现多幅住宅用地底价成交甚至流拍的情况。土地市场的低迷预示着什么？日前，广州市国土房管局副局长黄文波接受记者采访时说：“我对明年广州楼市的大势判断是房价将会下调，成交量继续萎缩。”这是广州政府官员首次对明年房价走势作出判断。

　　广州房价还没掉头下行情况

　　黄文波说，目前广州还没有出现房价掉头下行的情况，他说：“现在广州楼市是‘量减价滞’，‘量减’是今年以来一手住宅成交量同比去年同期下降了30%左右；‘价滞’是房价上涨势头得到抑制，2010年房价比2009年上升了20%以上，今年房价同比去年上涨幅度只有5%。目前无论是中心城区还是郊区，房价都较平稳。”

　　“中央的调控方向不改变，决心不动摇，我们对后市的判断是房价会下降，但降幅是多少并不好判断，而成交量也会继续萎缩。”对明年的房价，黄文波表示，政府更希望是稳中有降，“市场稳定永远是第一位的，因为急剧下降会出现房子成负资产、楼盘烂尾、银行坏账多等问题。”

　　利用3年时间解决居住问题

　　黄文波说：“老百姓想房价下降是为了满足居住需求，但这并不单纯是房价的问题。很多老百姓，即使房价大幅下降了，还是买不起房。”

　　他表示，房管部门希望利用3年时间，利用目前楼价的稳中有降、保障房的大力兴建，把商品房市场与保障房市场有机结合起来，让买不起、租不起商品房的市民可以通过限价房、经适房、公租房、廉租房等来解决居住问题。“解决了市民的住房问题，大家就不会这么关注房价的问题了”。

　　交地9个月催动工防止囤地

　　今年以来，广州并没有出现一块新的住宅地王，反而出现住宅用地底价成交甚至流拍的情况。黄文波表示，土地市场低迷主要是两个原因：一是今年楼市成交量萎缩，银行贷款额度也减少，开发商的资金回笼有问题。二是开发商对市场的预期不乐观。

　　楼市低迷，对地王有可能暂缓开发甚至退地的情况，黄文波表示，广州目前的土地出让合同对交地价时间、动工时间、竣工时间都有明确的日期和违约金罚则，一般情况下开发商拿地后一年内必须动工，否则将收取土地闲置费，超过两年不动工的将无偿没收土地。

　　他还表示，为了防止开发商缓期开发，国土房管局已经推出了阳光用地政策，把每一宗出让的土地的拿地时间、领建设许可证、动工、竣工等时间都录入国土房管局网站上，内部系统还有提前警报。“我们在开发商拿地9个月的时候就会监督开发商是否如期动工，如没动工就会发出催动工通知书。”他表示，从1997年至今，广州已经收回26平方公里的闲置土地，收取土地闲置费2亿多元。

　　而针对这次记者调查出来的少量市中心地王因拆迁问题迟迟不能动工的问题，黄文波表示,出现拆迁难的市中心土地有10多块，政府部门已经在逐个研究处理办法，“因为每一块地的情况都不同”。

　　300多万m2地王产品明年上市

　　要么逆市卖高价，要么拖着苦撑选择两难

　　新快报讯 根据新快报记者统计，按目前的开发进度，明年广州将有15块地王上市销售，住宅总供应面积达397万平方米，相当于广州年一手楼成交量的约一半。如此多高价地王项目上市，却有面临着楼价下调的局面，这些地块将何去何从？

　　上市恐拉高楼市整体均价

　　据记者统计，广州的52块地王目前有15块在建，其总占地面积204万平方米，规划总建筑面积397万平方米。目前在售的15块地王，总占地面积376万平方米，规划总建筑面积675万平方米。经纬行研究中心主任朱欣苑分析说，目前在建地王虽然可能会在明年上市，但大多也会分期、分批，不可能一起上，因此具体明年能有多少量能真正上市，目前仍不太好说。但加上目前仍在售的地王项目，明年都仍有新货可上市，这两者各取1/3的话，明年可上市的地王项目货量，至少也有300万平方米，约占广州商品房市场一年的成交量（通常是800万平方米上下）的近半。

　　地王项目拿地的高成本，通常会令开发商选择开发同区中高端产品。特别是这些地王不少在市中心，如广铁南站地王、芳村高尔夫球场地王、猎德村地王、白云新城地王等等，预计它们上市时的价格都不低，这可能一定程度上影响到明年广州市中心的楼价。

　　不过从目前情况看，至少明年上半年，房地产调控政策是不可能放松的，就算三季度政策有变化，但全年楼价下行的趋势不会轻易改变，地王们如果要卖高价，是否能被市场接受？而如果放慢开发或拖着不卖，发展商又是否能撑得住？明年的命运确实很难预测。

　　难保延期动工地王被收回

　　中原地产项目总经理黄韬指出，楼市再度低迷，意味着肯定会重新洗牌。楼市拐点正令房企出现分化，一些大企业因为提前出货、加快资金流转、转型商业或转向二三线城市而获得先机，应对寒冬可能更从容；而一些从实业转来做房地产的小企业，因为原本资金充足，项目也不多，通常会采取拖字诀，熬到下一轮“春天”；比较麻烦的是一些资金链条不畅的中小型企业，拿了地王如果不卖高价就会亏本，可卖贵了又没人要。

　　目前看广州的地王能开工的都已基本开了工，直接退地可能性已不大，最大可能是如果有企业因资金问题难于继续开发，可能需通过寻求并购的方式继续生存，或者拖到过了合同约写的开发时限，被政府收回的命运。

　　●开发商说法

　　广州东部某地王的项目负责人透露

　　楼价降20% 地王项目仍撑得住

　　价格矜贵的地王，在市场急转直下时上市，能否挺得住市场的考验，顺利上市？目前记者听到的声音都是肯定的。不过记者发现，近期土地市场频频流拍，发展商都在打存粮“过冬”的主意。

　　定位高端发展商仍有信心

　　提起当年超2万元/平方米的地价，白云新城地王的发展商保利地产有关负责人表示：“我们的项目刚通过规划，很快就会动工，估计要明年底才能上市。我们今年在广州地区的销售已超过100亿元，开发建设资金完全不成问题。白云新城项目定位高端，会与周边形成错位竞争。而目前政府在白云新城的基础配套等各方面的投入已焕发魅力，加上周边各商业项目都已先行做旺，因此对项目的前景，我们非常有信心。”

　　去年底拿下金沙洲“回炉地王”的深业南方地产集团营销经理钟革惠也透露说：“金沙洲项目将打造成豪宅社区，在产品设计方面会有很大的创新，因此不用担心市场竞争。”面对整体向下的市场趋势，钟革惠仍很有信心：“金沙洲明年就通地铁了，商业、学校、医院等配套也会更完善，板块越来越成熟了，发展潜力非常令人看好。所以我们预计，就算是明年楼市整体有变数，但金沙洲市场的形势至少能与今年持平。”

　　广州东部某地王的项目负责人私下向记者透露说：“其实从2007年到现在，广州大多数地方的楼价已涨了至少50%以上，有些区域甚至翻了一倍。所以从表面看，就算楼价再降20%，我们这些当年拿下的‘地王’还是绝大多数能撑得住的。当然那些价格确实超高的项目例外。我们项目要做到持平问题不太大，但想要赚到老板期许的高利润，确实就有点麻烦了。目前主要还是要看老板的资金链能不能支撑得住。”

　　暂不买地大家存粮“过冬”

　　尽管手握地王的发展商都称开发没问题，对市场前景有信心。但从10月以来，全国土地市场频频上演流拍大片，仅11月，广州市就取消了30多块已挂牌土地的拍卖。主要原因就是发展商集体对拿地说不，都在打存粮过冬的主意。富力地产董事长李思廉指出：“如果长期都处于调控状态，政策不放松且银行银根持续收紧的话，整个房地产行业将继续低迷比较长的时间，买地不是房企目前的首要任务。”

　　万科集团总裁郁亮近日也在公开场合提出：“2012年万科的发展策略是‘过冬’。首先，现金流很重要，有的时候现金流比利润还更重要；第二，要求卖楼更积极一点，不能有存货，不能囤地；第三，更慎重地买地，买地是最浪费钱的，不能买错地……”

　　恒大地产集团主席许家印也曾透露：“今年下半年不购买新的土地，除了以前跟踪一、两年的项目，但不会像以前一样一下就买十几块、二十几块地。住宅地不买，商业地更不买了。”