叶祝颐：“降价补差价”是病态楼市的一个缩影

　　房价越是下跌，购房者越是观望，在“买涨不买跌”的投资心态下，中国楼市几乎陷入“死结”之中。在这样一个“数九寒冬”的市场季节中，越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏，企图打破“低成交困局”。不过，市场分析认为，明年楼市依然是“跌”字当头。记者11月24日获悉，深圳本地开发商绿景地产大胆推出了“原价回购”计划，三年内降价原价回购，引起业内一片侧目。

　　市场领域有一句耳熟能详的口头禅，那就是“投资有风险，买房须谨慎”。投资房产也没有稳赚不赔的丹书铁券。尽管谁都不愿意接击鼓传花的最后一棒，但是投资也好，自住也好，在市场高位时买房就要做好最坏的打算，预见到房子也有跌价的那一天。从市场经济的角度讲，开发商承诺“降价补差价”荒诞地违背了市场伦理，但正是这种荒诞为非理性的房产市场提供了注解。

　　明眼人一看便知，开发商承诺房价下降补差价，实际上是应对房价下行形势的一种营销策略，并非是开发商体恤消费者，真的愿意把吃进去的真金白银吐出来。如果开发商的楼盘卖完了，业主以周边楼盘销售价判断所购房产是否降价，开发商未必会买账。

　　我们不妨回顾一下当前的房价语境。随着国家宏观调控政策加力，房贷政策全线收紧，限购政策逐步推进，公众购房理念也渐渐趋向理性，房价暴涨的势头得到了遏制，多地楼市成交量萎缩，投资客纷纷抽提资金、抛售房产，房价下降正从一线城市向二三线城市蔓延。房产市场正在从卖方市场向买方市场转化。从部分开发商降价促销，承诺降价补差价、原价回购的楼市生态来看，房价仍然存在暴利，楼市依然不健康。

　　正如有房地产专家所言：“在当前的走势下，投资者基本不敢进入市场，而有自住需求的，则表现得比较理性。”当下，房价拐点将至，坐不住了的开发商希望借“补差价”做广告噱头，培植公众买房信心，表达自身利益诉求，看似无可厚非。但是，在房价超出消费者经济承受能力，公众对楼市缺乏信心的现实面前，即使开发商的营销策略再高明，“降价补差价”再吸引眼球，如果开发商不下决心还原房价成本、降价促销，又有多少人为了那个未必能兑现的“补差价”承诺投资买房呢？

　　从媒体报道来看，从经济学的角度讲，房价成本与供求关系决定房价，房价走向到底如何，消费者此时该不该买房，应由购房人与开发商在合法市场框架内博弈。与是否“补差价”关系不大。那么，什么样的房价比较合理呢？我比较认同经济学者易宪容的观点：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判断房地产市场，房价就能更趋理性。”

　　尽管开发商不承认暴利，房地产业界与公众舆论对房价拐点说存在争议，但是，开发商承诺“降价补差价”实际上揭了房地产暴利的老底。当下，房价超出公众购买力几乎是不争的事实。由于不少地方政府把房地产当支柱产业来抓，靠卖地生财，借高地价、高房价制造GDP政绩。明里打调控房价的招牌，暗里却试图取消限贷、限购政策，力挺高房价。由于政府监管缺位，导向出了问题，忽视了非理性楼市的危害与民意呼声，中央调控政策在某些地方成了“空调”，楼市仍没有扳回健康轨道。

　　因此，理顺房产市场供求关系，剔除房产暴利空间，才是楼市的根本出路。如果开发商不尊重市场购买力，不剔除暴利空间，不下决心降价促销，“降价补差价”仍是权宜之计，除了给人增加茶余饭后的谈资以外，无助于消费者重新树立对住房市场的信心，救不了缺乏理性的楼市。

　　从根本上讲，要让楼市健康有序发展，开发商要改变房产暴利思维，降价促销，让房价回归理性。地方政府要转移房地产财政热情，落实中央房地产调控政策，对违规开发商尽到监管责任，做好保障房文章。