王洪卫:向房地产金融转型

　　上海财经大学副校长王洪卫

　　空前严厉的调控使越来越多的房企承受资金链压力，也促使房地产金融快速发展。上海财经大学副校长王洪卫在接受记者独家专访时指出，“中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融。房地产金融的多元化是房地产业健康发展的有力保障。”

　　“私募”非长久之计

　　在调控背景下，房地产开发商资金链趋紧成为常态，同时监管相对宽松的私募股权基金，逐渐成为新型地产融资业态的合适替代。国内房地产私募基金自2010年开始出现，2011年楼市调控进一步收紧，为房地产私募基金发展提供了机会。清科研究中心统计显示，截至今年第三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80.0%和70.0%。

　　然而，王洪卫认为，“私募房地产基金只能是房地产资金来源的一种补充，不仅不能解决房企资金链紧张的问题，还不利于抑制房地产市场的投机行为。”

　　王洪卫列了一组数字：1－10月，全国房地产开发企业资金来源68429亿元，相比而言，22只私募房地产基金所募集到的200多亿元只能是沧海一粟。同时，私募基金的投资宗旨是在最短时间内获取最大利益，因此相对于房企，私募房地产基金并不是非常稳定的“血源”，只能作为房地产资金来源的一种补充。

　　产业亟待转型

　　“房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展。”王洪卫认为，“未来二三十年，房地产金融将在房地产行业当中占有主体地位。”

　　房地产金融的发展方式无外乎买卖和租赁两种，王洪卫认为，“买卖仍将以银行按揭贷款为主，租赁可以通过发展房地产信托投资基金（REITs）来改变目前的投资方式。”

　　资料显示，房地产投资信托基金是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。

　　“随着人口流动性的增强，个人租赁并不是现代市场经济发展的主方向。个人租赁会令租客产生不稳定感，如果由房地产信托基金去购房，再租给个人，租客入住的稳定感就会大大增强了。”王洪卫指出，通过房地产信托基金来投资房地产租赁市场，并不是短期追求暴利的投机行为，它可以改变居民对住宅消费“买多租少”的传统模式，也可以抑制过高的房地产价格，促使房地产业健康发展。

　　应多措施引导

　　2007年，银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿，将房地产信托投资基金定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易。

　　在引导和鼓励方面，王洪卫认为政府可以有多种措施。“一方面可以在税收上予以优惠，来鼓励新兴产业的发展。另一方面，可以把房地产信托基金引入公租房，政府可以拿出一些项目来进行先行试点，公租房较低的房价可以让租赁机构获取较高的投资回报率。同时，对于一些回报率不高的房地产信托投资基金项目，政府也可以给予一定的补贴”。