我国房地产业发展进入“产品时代”

　　婚房、教育地产、养老地产、养生地产、旅游度假地产……近两年，不断细分的房地产市场催生了楼盘概念的多元化，房子本身也承载了更多附加值。我国房地产业发展进入“产品时代”。

　　婚房主题历久弥新

　　多年前，不少楼盘以“奢华”、“顶级”、“尊贵”吸引购房者，似乎这样才能显示身价与品位。但是，这两年，由此对购房者形成的吸引力已越来越弱。开发商开始从不同用途入手，定位自己的楼盘产品。

　　2009年，“婚房”概念的项目受到市场广泛关注，成为楼市又一热销产品。事实上，早在2002年，首家青年酒店式公寓荣丰2008，便是北京房地产市场上“婚房”概念的雏形。该项目几十平方米的小型复式创造了当时最小户型面积的纪录。但由于概念的超前，荣丰2008之“非常男女”及之后的荣丰“非常空间”都未被广泛效仿。

　　从2008年就提出企业战略转型、全力打造婚房品牌的京汉置业(京汉君庭京汉铂寓)集团，其定位就是要做“婚房”领域的专家，走专业化的道路，并提出做“婚房专家，关爱青年”的口号。目前，京汉置业在顺义城区、石景山城区及北京周边的香河都有专门开发的婚房产品。其中，京汉置业打造出的两款产品铂寓和君庭面向自住型刚性需求的购房人，铂寓主打50平方米至90平方米产品，而君庭重点服务于有改善需求的“中产阶层成熟婚姻家庭”，其户型将以70平方米、90平方米、110平方米为主。

　　不同年龄各有所需

　　此外，随着近两年来郊区楼盘数量的不断增多，拥有良好生态环境、完善医疗保障系统等配套的旅游度假地产、养老地产项目，纷纷涌现。其中，随着政府“以房养老”计划的明确，以及中国“银发浪潮”的来临，养老地产虽然与“倒按揭”式的以房养老并不是一个概念，但也被认为有着良好的市场前景。

　　一直以来，“教育地产”在市场中占据重要份额，“教育地产”的概念这两年来也是继续升温。越来越多的楼盘项目，开始走“与名校联姻”的路径，以此作为楼盘配套中一个主要的亮点。

　　值得关注的是，在限购政策发布后，一批人买房的资格被取消，由此，“一步到位”的置业方案被提出。那些所谓“过渡性住房”、“人生第一套住房”的概念在如此市场环境下显得难以站稳脚跟。因此，“一生之城”等楼盘概念开始风靡市场。

　　产业地产逐渐兴起

　　2011年，在传统住宅市场遭遇前所未有的调控、商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象的情况下，“产业地产”也被推上前台。与住宅地产和商业地产不同，产业地产打造的是产业园，是产业园开发。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝就表示，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。”

　　可以看出，这两年中，随着楼市调控的进行，开发商推出的“产品概念”不只关注于投资客，而是回归到刚需群体。

　　·业内观点·

　　易城中国联合创始人、总裁 祝惇若：

　　未来产品将更细分

　　目前，中国房地产正在进入产业升级阶段，也就是产业结构的提升、改善和协调发展。微观上表现为产业素质的提高和产业效率的提高，生产要素的优化组合，以及技术水平、产品质量的提高。

　　过去十年，中国房地产处于持续繁荣阶段，房地产规模已位居全球首位。主要表现在城市化进程加快，住房分配货币化居民收入增加，消费结构升级，信贷支持力度大，地产经纪行业得到迅速发展等方面。未来，中国房地产产品将更加细分化、多样化。

　　·本报点评·

　　对于北京这样一个遍地购房需求的城市，卖点可谓是永恒的。开发商的幸运之处在于，他们完全可以设计一个从出生到离世的住房计划，面积、配套、装修等因素不断的配搭，总有一款属于你。但作为购房人需要清醒的是，那些眼花缭乱的概念是否真的适合自己，这需要用理性的思维去分析，更需要为自己的家人、资产看到长远的利害。

　　这两年正是楼市概念八仙过海的两年，购房人见多识广后，无疑对市场的健康发展更有帮助。

　　概念篇大事记

　　·2009年·

　　2009年底，龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)开发的唐宁ONE项目8号楼销售。该项目位于清华大学东门，近邻北京航空航天大学、中国人民大学、北京大学；附近的中学有北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁ONE还靠近中关村一、二、三小学。唐宁ONE与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁ONE的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不论北京户籍或非京户籍，其直系三代内子女，都可就读中关村二小。

　　·2010年·

　　3月，京贸国际城(楼盘资料业主论坛) 开盘，开发商天旭地产斥资1.5亿元，邀北京重点教育知名品牌北京小学入驻京贸国际城，并邀北京小学校长亲自设计规划，最终呈现办学规模高达36个班级的2万平方米高端校舍。

　　12月27日，万科宣布进军养老地产，首个项目将以配建形式推出，并从北京逐步扩展到全国。

　　年底，京汉置业在北京发布婚房战略，京汉置业集团董事局主席田汉表示，这一战略旨在使企业在“婚房”这一细分市场取得绝对竞争优势，最终将“京汉铂寓(楼盘资料业主论坛) ”系列产品和“京汉君庭”系列产品打造成为“婚房”产品领域的领导品牌，将京汉置业集团打造成为个性化住宅产品开发领域的综合实力十强企业。

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