年收益9%：房地产债值得投吗？

　　“风险很大，我是不会买的，到时候卖不回去咋办呢。”北京某券商交易员向第一财经日报《财商》记者这样表达了对房地产债的看法，他补充说，“不过债市还是不错的。”

　　房地产债乍暖还寒

　　近期房地产债受到不少个人投资者的追捧，尤其是2012年可以回售的高收益房地产债更是让不少垂涎高收益的个人投资者“欲罢不能”。

　　以09名流债（112012.SZ）为例，该房地产债11月以来从94元上涨到近98元，涨幅超过3%。09名流债自2009年11月3日发行，2014年11月到期，票面利率7.05%。名流债附加了回售条款，投资人有权在明年11月3日将债券以100元卖给发行人。

　　也就是说，以目前97.7元的价格估算，到2012年11月投资人不仅可以拿到7.05%的年化收益，还可以额外获得2.3元（=100-97.7），两项收益合计约9%（税前）。

　　类似的2012年可以回售的房地产债还包括09银基债(112014.SZ)、09津滨债(112018.SZ)、09万通债(122029.SH)、09富力债(122033.SH)、09苏高新(122035.SH)、09东华债(123002.SH)等。

　　一位上海的券商分析师向记者推荐了09名流债和09天房债(122031.SH)，她称，名流债的收益有9%，天房债虽然低一些，但是违约风险很小。对于短期涨幅是否过大的问题，她回答说：“不用它涨，主要就是持有到期了。”一位95.70元买入名流债的投资者称：“拿1年税后10%，不折腾了。”

　　但多位交易员和分析师还是对房地产债持回避态度。南京某券商交易员称：“如果是我的话，肯定不碰房地产债和城投债这样的品种，不可能每个都出事，但只要有一个出事，其他的肯定会有很多的负面影响，肯定泥沙俱下。”

　　房地产企业过冬

　　在限购令、信贷紧缩、升息等一系列重拳的打压之下，房地产行业已经举步维艰。

　　“房地产公司压力很大，销售渠道掐死了，很难卖。”一位房地产行业资深人士对本报称，“现在的状况比2008年要差，2008年房价和地价都没有现在高，现在房地产公司的资本投入高，销售条款比当时严格，利率比较高，银行也不给贷款。”

　　这位房地产行业人士称，房地产企业现金流是挺紧张，但分两种情况，一种是确实紧张，像绿城这样的，因为绿城项目以高档房为主，降价也不明显；像万科这样的企业并不真的紧张，能迅速回笼现金，留来抄底收购撑不下去的企业或者拿地。

　　“如果到今年底政策收手不会倒多少（企业），但如果政策拖个两三年就难说了。”上述房地产行业人士称。

　　招商证券近期对房地产发债企业进行的压力测试结果显示，在极端的悲观环境下，房地产发债主体中有一半的公司在半年内出现资金链问题，在相对中性的内外部环境下，则有14家公司的资金面能支撑1年以上。

　　招商证券认为，银基发展流动性压力最大，外部融资能力较弱，存在较高的流动性风险；东华实业明年3亿公司债到期，存在一定的偿付风险。就名流置业而言，明年11月18亿元公司债进入回售，其当前的货币资金尚不能覆盖短期债务和全部公司债，从备用流动性看，公司拥有53.29亿元存货，公司融资能力较强，另持有市值约为1.9亿元的华远地产股票。如果能管理好开发进度和资金平衡，回售压力带来流动性风险的可能性并不大。

　　债市行情或延续

　　“房地产债还是要小心一点，一旦有一家公司出问题，在短时间内就会暴跌。”华宝证券分析师聂文称。“还是有压力，不优先考虑这块。”国信证券分析师李怀定称。

　　聂文认为，近期不少楼盘打折降价说明房地产商的资金链绷得很紧，房地产上市公司现金流大部分都是负的，大的房地产商问题不大。“前几月城投债暴跌现在又暴涨，说明债券市场很不成熟，情绪化因素太重，所以要尽量回避一些风险点。”

　　聂文推荐票息比较高的信用债，“11鲁西债还是可以，票面利率比较高，基本没有风险，可以获得持有期收益，一旦债市进一步走强，又可以获得价格上涨收益，缺点就是，目前流动性差点，买卖不活跃。”11鲁西债票面利率6.18%，期限为7年（投资人第5年有权提前回售），AA级信用评级，目前折价交易为98.30元。

　　聂文认为，债市的反弹还会持续一段时间，不过债市已经反映了一至两次降息预期，等待真正政策（例如存款准备金率下调）出台，有可能会再走一波。

　　近期，债市利好消息频传，央票中标利率下滑、CPI涨幅收窄，让债券的牛市再现曙光。然而，聂文认为这次债券行情不及2008年。“2008年债市牛市是从2008年9月持续到2009年1月，2009年基本维持在高位，但也没有大幅上涨，这次可能也是如此，2008年无论是政策放松还是CPI下降都比现在大，因而债市牛市要长一些。”

　　李怀定全面看多债市，但中低等级城投债和房地产债除外，“短期看政策有利于债市，但潜在看有两个压力，一是信贷放量，预计明年可能达到8.6万亿左右；二是明年的债券净供给比较多。如果信贷真的放量，还是有潜在风险，但目前在政策刚开始放松的情况下，还是有机会的”。