佛山楼市探底大猜想

　　佛山限购昨日满8个月，因为不断收到楼盘促销短信、看到楼盘降价广告，不少市民购房冲动又起。现在是否可出手？楼市底部在哪？佛山日报记者昨日采访了部分开发商和代理中介，请他们对楼市何时探底的进行分析判断猜想。

　　 数据 有楼盘价格已跌逾三成

　　自3月份限购以来，佛山禅桂、大良容桂两大中心区域及重点镇街的楼价降幅究竟有多大？来自代理中介合富辉煌的统计数据显示，一季度和三季度成交均价对比中，禅桂区域楼价跌幅最大，分别达19.56%和21.23%；其次是陈村片区，跌幅达13.15%。

　　数据还显示，?诜鹕叫鲁恰⒐鸪恰⒋罅嫉戎行那虻?6个热点楼盘中，三季度成交均价都比一季度成交均价下调，跌幅最少的为大良片区一品牌楼盘，跌幅为8.59%；跌幅最大的为佛山新城板块一品牌楼盘，跌幅达33.82%。

　　合富辉煌佛山分公司市场研究部经理曹绍林昨日表示，10月份后更多楼盘开始降价，因此，估计四季度价格回落幅度将更大。

　　 时间猜想 年底或明年一季度

　　综合昨日受访的开发商和代理中介的猜想，此次探底的时间大约在年底至明年一季度。

　　合富辉煌佛山分公司副总经理黄保华表示，12月份左右底部应该比较清晰了；领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇认为，若没有其他政策因素，明年一季度或二季度都有可能，但一季度机会更大一些；南海能兴地产总经理助理招俊昆也预测，底部在明年一季度；中房信集团华南区营销总监李锷则说，要看限购政策实施的期限而定，如果限购要延续到明年年底的话，底部暂时无法判断，若限购明年年中结束，底部估计在明年3月；东海国际营销策划总监徐伟钊说，底部可能在明年春节前。

　　 价格猜想 全市均价或降到7字头

　　在楼价的降幅上，受访业界人士的预测幅度相差较大。李华宇认为，佛山全市的成交均价可能在7500元/平方米左右，这与徐伟钊估计的降幅在10%以内差不多；李锷说，全市成交均价可能会回到6500元/平方米。其中，禅桂中心区成交均价有可能降到7500元/平方米，大良容桂中心区域则最低可能降到7000元/平方米。另外，招俊昆表示，悲观一点看的话，全市均价或还有10~20%的下调空间。

　　李华宇分析，中心城区已经接近底部了，不少项目已是8000~8500元/平方米，再往下走的可能性较小，且往下走的空间不大，接下来将会是镇街楼价的下调将全市成交均价往下拉。李锷也表示，两个中心区域的部分楼盘价格已经到了成本线，再降可能性小，估计中心区域整体价格会降得较少，而中心区域周边的替代区域，如罗村、狮山、乐从等会降得更大一些。

　　 猜想依据 资金、政策仍是关键

　　佛山房产业界人士做出上述猜想主要依据的是当前市场资金、信贷环境、购房群体，以及政策等因素。其中，黄保华提到，目前各大开发商在做筑底的工作。如万科冬季模式，预示着明年是过冬的经营角度，今年是以回款为主。而其他品牌开发商年底的现金流也会尽可能去做大，估计明年第一季度销量不会太大，也不会在一季度来一个很强烈的促销，大多会在剩下的时间里争取现金。

　　“资金是今年开发商年底的一大关。”徐伟钊介绍说，以他们公司来说，今年共花了20亿元买地，其中银行贷款只有2亿元，其他信托、基金等渠道也可以融资，但利息成本太高，只有靠自有资金。而以往，银行资金至少能占到开发资金的一半。“相比之下，一些负债率高的上市房企成本压力更大。”他认为，在这种情况下，不排除一些开发商为资金回笼，继续降价出售，即使赔本也要卖，要不就死了。徐伟钊指出，不是危言耸听，这个年底会是开发商最难过的一关。“有可能会出现一些撑不住的开发商跑路。”

　　李锷则分析说，明年3月有可能是博弈最厉害的时期，开发商还不能确定政策是否会放开，又已经坚持那么长时间了，如果有一点点的风声，加上有敢去博弈的买家进场的话，估计也会出一些货，此时他们更多考虑的是生存问题。

　　 国家统计局：10月34大中城市

　　 新房价格环比下降

　　国家统计局昨日发布数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。

　　与上月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。

　　另据中国银监会日前发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。

　　 房价拐点初现

　　 降价潮全国蔓延

　　在经过了一年多持续的房地产调控之后，全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。

　　综合分析10月全国房价的数据，一个最具转折性意义的变化在于，长久以来都持续上涨着的全国房价平均环比指数开始出现下降，下降幅度达到0.14个百分点。虽然这一数据在今年4月份之后就始终保持着回落的趋势，但由正增长转为负增长在年内还是首次。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态。链家地产首席分析师张月认为，房价下降的拐点初步确立。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，随着楼市调控政策一再被重申，交易市场的天平正逐渐倾斜至“买方市场”，楼市降价的轮廓越来越清晰。