北京通州再现成本卖房 专家称楼市底部仍未到

　　继东亚·逸品阁项目以13200元/平方米起价入市引起轰动之后，该项目打破常规自揭老底、曝出开发成本引起广泛关注。项目主动公布的成本测算显示，各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：

　　首先：一线城市房地产高利润时代终结，本项目成本接近95%，利润空间可以说非常小。在周围项目目前售价最低1.5万的情况下，本项目底价入市可能会给其他项目带来非常大的销售压力。

　　其次：从营销来看，目前开发商公布底价是为了在营销上强化见底的市场预期。但是市场价格决定因素是供求决定价格，不是成本决定价格。如果成本决定价格，就没有亏损这一说。

　　第三：通州已经出现断崖式下调，11月上半月通州成交均价仅为15626元每平米，成交价格相比7月份的接近2万元下调幅度已经接近20%，成交热点项目基本下调都超过20%。

　　第四：项目成本并非区域成本。

　　土地占开发成本的主要部分，通州09年至今，有417.5万平米的住宅开发面积，90%以上的项目土地成本在5000元以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城铁沿线。从目前的库存量和降价项目的销售情况来看，预计全区降价的底部还将继续深入，价格有可能继续下调1-2成。