中国地产年会声音：房价最多跌15%

　　会场外，演讲嘉宾简历介绍吸引了不少观众。南都记者霍健斌摄

　　11月13日，深圳华侨城洲际酒店，随着一曲现代芭蕾舞《命运》后，由北京大学汇丰商学院和南方都市报联合主办的第三届中国地产年会开场。这曲开场舞被多名发言嘉宾敏感地解读成当前房地产的暗语———《命运》表现的是挣扎、纠结，恰如当前楼市。其中舞者一男一女、一黑一白，正是目前房地产面临的两组共生的矛盾体：开发商与购房者、商品房与保障房。

　　昨日，南方报业传媒集团公司总经理黄晓东出席大会并致词。

　　全国楼市危机浮出水面

　　房地产面临怎样的命运？“正在加快调整”，这是论坛嘉宾统一观点。相关统计数据被接连引用：10月份全国房地产投资环比下降11 .6%，商品房销售面积环比下降26 .8%，同时新开工面积下滑2成，国内信贷占比下降到15.4%的历史最低位。“这说明信贷已经非常紧缩了，这是而今低迷楼市面临的更大阻力。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生说，房地产融资越来越难，如9月份增发305例，仅仅有7例来自房地产。

　　近期全国各地楼市出现的“降价维权”事件，如上海龙湖、中海等降价引发老业主攻占、打砸售楼部，深圳万科清林径推特价房引发老业主集体维权等，被多次提及佐证而今浮出水面的楼市危机，以及“房价拐点已现”的结论。

　　有专家称目前没有政府救市必要性

　　回想2008年，房地产市场在经历几个月的政策调控及市场低迷之后，每逢行业论坛，都有人跳出来呼吁政府“救市”。而此届地产年会并没有听到上述声音。“并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。”聂梅生的这一判断被现场观众解读为：即便楼市还将持续下行，但并不存在政府出手救市的必要性甚至可能性。当然，业内人士都有自知之明，宏观调控至今更大的顾虑在于，调控效果刚刚开始显现，需要一段时间稳定成效，若现在就放松政策，很可能会造成房价反弹。

　　房地产政策暂不会放松

　　“明年房地产的日子会不会好过一点？我看难！即使宏观政策放松，针对房地产的政策也不会放松。”摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄说，可能放松的宏观政策，主要指信贷政策；不会放松的房地产政策，主要指限购、限价等行政调控手段。“未来一年，政府有可能出于外围经济环境差而放松银根，但目前正在执行的限购政策，我认为一年之内不会取消。”中原集团主席黎明楷的说法正是一个补充。

　　基于此，嘉宾们一致呼吁与会开发商，要做过冬的准备、做好打持久战的准备，从现在开始到明年，市场“汰弱留强”趋势明显，如现在已经出现的中介关铺潮、房企并购潮等，房地产开发行业已进入“现金为王”、“大鱼吃小鱼”的阶段。不过，与会嘉宾也多认为，此轮房地产调控不会像2008年那么深，大幅度的、大范围的房价下跌也不太可能出现。

　　“我认为春节过后的价格会比现在更有吸引力，现在已经可以开始看楼，但出手可以再等等。”最后，黎明楷如此建议购房者。

　　焦点论述

　　“货币政策明年或有微调”

　　目前仍然继续维持从紧态势，不会轻易松动

　　除了限购限贷等行政手段，影响房价的一个直接因素就是货币政策，在当前众多开发商运营风声鹤唳、资金链随时有可能断裂的情况下，货币政策是否会有所放松？对此论坛专家们普遍认为，货币政策仍将继续维持从紧的态势，但随着调控成果逐渐显现，明年将有一些微调。

　　中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求分析说，当前中国的宏观经济是处在一个相对好的状态，前三季度中国的经济增长是9.4%，C PI为5 .7%，人民币稳中有升，各种数据都表现较好。而预计在2012年中国经济仍然会维持9%的增长，尽管有人认为中国经济会出现下滑的风险，但8%仍然是一个较高的增长率。因此包括货币政策在内仍然将继续维持从紧的态势，不会轻易松动。

　　但在宏观向好的环境中，调控在一步步加大，从去年8月份以来进入了一个宏观调控的时期。中国社会科学院经济研究所副所长张平教授提醒说，政府调控实际上是有理性的，目前国内C PI仍居高不下，尽管已经开始逐渐企稳，但由于农产品的供应问题、消费水平不断提升等原因，老百姓仍将承受很大的价格压力。现在的通货膨胀压力已经得到抑制，但并未得到根本性的控制，也没有见到明显好转，只有到明年四五月份才能判断清楚物价是不是环比在下降。

　　焦点言论

　　孟晓苏炮轰十年宏观调控

　　孟晓苏中国房地产开发集团公司理事长、中国企业家协会执行副会长

　　多年不建保障房，认识不到位，就使得保障房成为木桶原理中的短板，积怨就顺着这个短板流出来了。忽视保障房导致后来宏观调控政策上的系列失误：1998年房改已提出建设廉租房，但初期为售公房，暂停两年，后来演变为10年未建。为缓解这一问题，政府采取了将商品房价格调低、商品房户型缩小(指“90/70政策”)、改变土地出让制度(即“8·31大限”)等一系列错误政策。正是保障房旷课12年，严重恶化了社会心态。但至今，人们还没看到症结在于保障房缺位，而纷纷要求政府兜底房价，期望将商品房价格调低，变为保障房。2010年底，中央经济工作会议才明确商品房和保障房“双轨制”，今年保障房开工任务已经超额完成，明年这一双轨制的效果应该能开始显现。

　　收房地产税或有三种方式

　　张平：中国社会科学院经济研究所副所长江南信托首席经济学家

　　其一是不动产按市值征税，按核定基准面积以上征收不动产税，比如一个城市人的居住面积是人均40平方米，一家三口基准面积是120平方米，超出部分则需要征税。其二是在交易环节征收财富增值税，这也是全世界一个主流的税种。第三个通过税收抵扣，来提高土地的利用率。比如我有30套房子，出租后缴纳了合理税赋，那么出租所得税可以抵扣不动产税。

　　中国房价最多跌15%

　　刘二飞：美银美林集团董事总经理

　　很多外资对于中国房地产未来都不看好，他们认为中国的地产商现在都有问题，会降价卖房，中国的地产价格会降30%到50%。但是，美林从房地产分析员到宏观经济分析师，皆认为房价跌30%到50%的可能性几乎为零。此外，即使中国的地产跌30%到50%，银行系统也不会出问题，原因即为刘明康主席在退休前多次讲过银行系统内做的压力测试就是房地产价格跌30%—50%。美林预测最多有10%到15%的下跌调整。

　　微博互动

　　网友普遍认为保障房缺失存患

　　中房集团理事长孟晓苏说保障房的缺失导致人们对市场认知出现偏颇。其语录被南都黄金楼市微博刊登后，网友们普遍赞同。也有网友认为，长久的历史遗留问题，在短期之内解决并不容易做到，保障房如今好比大跃进，还需细水长流。

　　港人以身说法，房价大降后果惨重

　　孟晓苏将目前楼市对比香港上世纪九十年代的情况时说：“楼价下跌，低收入家庭就能买得起房吗？香港上次房地产大波动，1996年房价涨1倍，港人呼吁降楼价，港府推8万5政策，又遇金融风暴，房价连跌5年，最大下跌7成，港人人均损失267万，大量失业，港人大游行。低收入者最终不仅没买得起房，反而失业了。”这番话在网络上勾起了不少港人的痛苦回忆。有网友表示房价的确不宜大跌，但内地香港经济体完全不同，楼市状况更不同，二者无法互为逻辑。