聂梅生：房价调整已持续3个月 而且正在加速

清华大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、中华全国工商业联合会、房地产商会会长聂梅生女士

　　网易房产11月13日讯 备受瞩目的第3届中国地产年会今日在深圳洲际酒店正式举行，网易房产频道作为本次大会的战略合作门户，全方位报道本次中国地产年会的盛况。

　　在本次大会上，清华大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、中华全国工商业联合会、房地产商会会长聂梅生女士对时下房价走势、房地产调控政策的未来走向作出自己的判断。

　　聂梅生认为，最近释放的两个非常重要的信号，一个是总理在彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这表明对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇。

　　另外一件事，到底现在房价的情况怎么样？按照国家统计局8号发布的一些数据可以得出这样的结论，10月份房地产市场加快调整，10月份房地产投资环比下降了11.6%，投资降得很多，商品房的销售面积全国环比下降了26.8%，比9月份下降了1/4还要多，新开工面积下滑2成，国内信贷占比已经下降到15.4%，这个数据是非常低的，一般都是在20%，高的时候在30%，就是说信贷已经非常紧缩了。比较明确的就是由国家统计局发布的国房景气指数连续5个月下跌，说明房地产市场正在加快调整，这些数据出来就可以根据数据算，这样就可以看出房地产市场在加快调整，不存在回调，它是在一个调整的过程，而这个调整已经持续了三个月。

　　以下是演讲实录：

　　接下来邀请到的嘉宾是清华大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、中华全国工商业联合会、房地产商会会长聂梅生女士。

　　聂梅生：谢谢主持人，谢谢大会的主办单位邀请我参加今天这样一个非常好的高峰论坛，刚才孟董事长讲得很精彩，他回顾了房地产的古往今来。

　　我想我更多的是说一下当期的一些事情。我演讲的题目是“房地产的形势与趋势”，可能大家认为这是一个高度敏感的话题，因为我在研究这个，所以就说这个。

　　最近释放的两个非常重要的信号，一个是总理在彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。还有一句话，在这里我特别要强调，对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价位。这被媒体热议了非常长的时间，我为什么强调这个呢？现在就不用强调当前会不会放松的问题，我觉得已经说得很清楚了，这是一件事。

　　另外一件事，到底现在的情况怎么样？按照国家统计局8号发布的一些数据，我们可以得出这样的结论，10月份房地产市场加快调整，10月份房地产投资环比下降了11.6%，投资降得很多，商品房的销售面积全国环比下降了26.8%，比9月份下降了1/4还要多，新开工面积下滑2成，国内信贷占比已经下降到15.4%，这个数据是非常低的，一般都是在20%，高的时候在30%，就是说信贷已经非常紧缩了。比较明确的就是由国家统计局发布的国房景气指数连续5个月下跌，说明房地产市场正在加快调整，这些数据出来就可以根据数据算，这样就可以看出房地产市场在加快调整，不存在回调，它是在一个调整的过程，而这个调整已经持续了三个月。

　　我把这个背景给大家交代以后，就是想说，现在房地产存在什么问题，会不会崩盘，会不会出现拐点？我们先来看一些数据，2009年房地产投资36000亿，去年是48000亿，今年1—10月份，房地产投资已经将近5000亿，今年还有两个月，即使房地产投资不增长了，全年的房地产投资也会超过去年，这是一个重要的数字。从这些数据我们来进行一些分析，因为国家统计局的数字，房屋的投资中没有分商品房和保障房分别占多少的，这是一个混和数据，包括了保障房。我们测算，这里面的保障房要占1/4以上，也就是说年底如果是1000万套保障房要开工，他要投资的将会有1.3万亿，我估计已经投得差不多了，现在住建部说98%已经开工，今年完成1000万套的开工是毫无悬念的，潜台词就意味着这1.3万亿投下去了。金融机构贷款在下降，2009年月均1600多亿，今年10月份的数据还没有出来，我估计也就是1000亿左右，这个下降是很多的，所以这一块是绝对下来了。销售面积也没多大的问题，2009年卖的9亿平方米，2010年卖的10亿平方米，今年到现在卖了8亿平方米，所以我觉得今年应该会达到2009年的销售面积。销售额现在也是4万多亿，去年是5万多亿，2009年是4万多亿，现在的销售额已经等于2009年的销售额，所以我觉得销售面积和销售额应该和2009年差不多。平均房价方面，现在基本上比2010年要高一些，2010年是5000，现在达到了5500。从这些数据来看，我觉得并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。

　　大家经常说交易量降了很多，尤其是媒体朋友，我也很理解，他们是需要做一些吸引眼球的东西，我们看所谓“金九银十”泡汤一说，去年9月份卖了1亿平方米的房子，今年卖了1.1亿平方米的房子，比去年还高，怎么说是“金九银十”没戏呢？今年10月份比去年少了一些，但是并没有某些媒体说的下降了50%那么多。总的来看，去年是最后一个月卖了2亿平方米，今年不会再有去年12月份那样突然上升的情况，可能会有一个下降的过程，所以交易量比去年会稍微小一点。正是因为中国的房地产不是很平衡，所以有的在涨，有的在降，在全国的二、三线城市中，有的房价还不错，交易量还在涨，我们不能只盯着限购的那几个城市的楼盘的销量来说事。

　　房地产的投资增长是逐月在放缓。因为这里面的投资包括保障房，今年年底保障房的投资会减缓，在二、三季度都投完了，房地产投资估计还会下降，现在是30%左右，估计到11、12月份，这个数字会降到30%以下。如果说明年的保障房从1000万套降到800万套，保障房这一块没有增长了，光靠商品房的投资，房地产的固定资产投资还会继续下降。低于国家的固定资产投资增长25%以下。房地产投资逐月放缓的趋势到明年还会更严重。由于商品房的库存量增加，开发商的第一个动作就是要减少拿地的速度，同时要清库存，这都会使投资下降。所以明年的房地产投资增速会下降。

　　国房景气指数是下得比较多的，大家都知道这个数在100以上是景气，100以下就不景气，现在它还在景气区间，但是它下得还是很厉害的。目前的这个点相当于2008年10月份的情况，非常不幸，2008年在这个点上就没有稳住，当时我们也是这样说，在100点左右还是健康的，结果非常不幸的是后来跳水了，从2008年10月份的100点降到后来的95左右。10月份开始救市，然后有三个月的滞后期，到三个月之后就开始上升。现在大家关心会不会像2008年那样急速下挫，大家的看法有些不太一样，我觉得要取决于政府的政策。2008年，为什么我不同意拐点的说法？正是因为政府的宏观调控政策出得比较近，而且说要适度微调。中国的房地产是十年九调控，正是由于有了这些密集的调控，可以很快的把局面扭转过来，所以我觉得今年不用太担心，即使出现这样的下滑，房地产市场也不允许形成泡沫化的趋势，我不认为中国的房地产就泡沫化了，在个别的城市有炒房的现象，形成了这样的趋势，这个趋势的形成时间也不是太长，大概七八个月的时间就出调控政策，房地产泡沫化的趋势就形成不了，不会让它急速上升。相反，如果说真的出现了经济危机，也不会让它影响实体经济。

　　评判房地产调控效果的依据。下半年中国经济走势与国际经济大背景密切相关，美国国债危机的后续影响将使我国宏观经济政策增加了不确定性。房价不能脱离中