孟晓苏：中国保障房和商品房的变局

中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏
 

　　网易房产11月13日讯 备受瞩目的第3届中国地产年会今日在深圳洲际酒店正式举行，网易房产频道作为本次大会的战略合作门户，全方位报道本次中国地产年会的盛况。

　　以下是中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏关于中国保障房和商品房变局的主题演讲实录。

　　今天让我讲一个小时，我讲两个题目，一个是讲讲保障房和商品房变局的问题，第二个是讲讲土地制度，因为不少人对土地70年的问题提出了讨论，我也用第二个讲演来参加讨论。

　　住房保障体系建设已经成为了重大的民生大事，中央领导同志非常关心，在1998年我们在参加的房改设计中就提出由市场提供商品房，由政府建设保障房。去年中央经济工作会议再一次明确（这已经是第三次）要建设两个体系，一个是保障房体系，再一个是商品房体系。但是在长期以来，是不是要建保障房和建保障房是不是政府的职责方面存在诸多的误区。

　　我今天带来这样几个观点：第一，房改早要求提供保障住房。我是1992年投身到房地产行业领域的，当时的房地产就是保障房，因为当时中房占了全国20%的开发量，它建的都是保障房，因为都是单位的福利房，都是职工廉租的房屋。当时人均的居住面积不到2平方米。中国的住房商品化起源于1980年邓小平的一次讲话，1997年到1998年，我们参与了房改方案的设计，而在房改方案中，杨慎会长和我当时明确提出由政府建立公共廉租住房的体系，几个月以后，国务院的23号文件也提出了要建立多层次的城市住房供应体系，包括商品房、经济适用房和租赁房。正是住房商品化使诚征居民住房明显改善，人均面积从17平方米到23平方米，人们的住房多数得到了改善。

　　第二，忽视保障房导致诸多误区。在商品房初期，曾经主张把租住房暂停两年，为的是推动老百姓买公房。本来暂停两年就行了，为什么暂停了10年了？建设部长换人了，俞正声同志调走了，换了一个不太明白的人来管事，所以10年没有建保障房。有关部门曾经设想，不是由政府出力，而是靠市场经济，靠开发商来解决居民的住房保障问题，怎么样解决呢？有两个办法，第一，把商品房降价，那不就变成了保障房吗？特别是12万元一平方米的汤臣一品，最近又是35万元一平米的钓鱼台7号院，把它们降下来不就行了吗，他们为富人压房价就是这样出力。第二个设想就是把房屋切小，不就变成保障房吗？其实把鲍鱼切小还是鲍鱼，其实老百姓吃的不是鲍鱼、鱼翅，多年来的房屋供应没有给老百姓提供合适的住房。因为多年不建保障房，所以国企就被迫干别的了，中国被逼走三条路，闯关东、走西口、下南洋，而国有企业被逼，他就只有建商品房，于是一些国企也变成了以营利为目的的，他是用纳税人的钱设立的机构，以至于一些企业家误以为今后只需要给富人盖房子，这不是企业家的问题，是整个的住房制度扭曲了人们的心态。

　　被扭曲的还不光是这些观点，而且主管部门都认为，原来土地就只需要招标和拍卖、挂牌，就不需要协议出让了，从此就要取消协议出让，因为不建保障房了，因为中国从此就全都是商品化了，政府就不需要履行职责了，所以当年就发了一个71号文件的831大限，把协议出让这个法律允许的方式勾销了，这到底是权大还是法大？

　　第三，中央再明确构建两个体系。在各方面的呼吁下，2007年国务院提出要解决城市中低收入家庭的住房困难问题，把它作为政府公共服务的一项重要职责，明确了它是政府职责。这以后，国务院曾经连续三年下了很大的力度要求中央投资，中央也带头投资，2007年说中央要投49亿，地方要投几百亿，结果中央投了，地方没有投，2008年中央投了，说地方要加大投资，结果中央投了，地方没钱，2009年4万亿拉动经济，其中有9000亿是投资保障房，这样一说，建设部就真的以为出现奇迹了，说每年要投3000亿，但是历年执行下来，还不到3000亿的1/4，多年不建保障房，认识不到位，就使得保障房成为木桶原理中的短板，积怨就顺着这个短板流出来了。终于，这些问题在去年得到了改善，去年下决心要建580万套，当年开工了一部分，而年底中央再次明确了两个体系，而不是一个体系。温家宝总理在谈保障房时特别强调，说关键是要下决心，有决心就会有办法。过去没下决心，现在下了决心。在这样强大的推动下，今年的保障房开工任务已经超额完成。

　　第四，完善双轨制需要政企合力。保障房建设不是一蹴而就的，我们知道，香港用50年的努力，使40%的人住上了保障房，有卖产权的，也有租赁的，他们在港英时期就开始推进住房保障的工作，而新加坡则是在1964年，在英国人还没有退出时期就已经推进居者有其屋计划，1965年新加坡独立了，接着又推动了45年，总共46年的时间，基本实现了居者有其屋。而我们12年没有建保障房，12年的旷课需要恶补，如果不恶补就会造成很大的民怨，5年要建3600万套需要多少钱呢？大家可以算得出来，需要大量的资金，为了解决这些资金的问题，国务院领导同志也再三强调，关键在于建立健全资金筹措和运行管理机制。李克强副总理在讲到这个话的时候前面还讲到，加强以改善民生为重点的社会建设也要靠改革创新。又在多次会议上要求抓紧建立健全保障性安居工程的融资机制。可见，什么是长板，用什么能够补保障房的短板，不是打压本来已经是短板的商品房，而是要用钱去补保障房的短板。

　　在这些号召下，我作为一个保障房的资深建设者，也投身到保障房的建设中，今年我的汇力基金就创造了第一支保障房的基金，投向了一些省会城市的保障房建设。这里面包括土地开发，因为这些城市实行了公租和廉租并轨，土地不再是划拨，而是协议出让，就使得商业机构进行投资、商业运营有了基础的条件。实行双轨制并行，又对房地产企业提出了不同的任务，现在成立了一批新的房地产公司，包括保障房开发公司、土地投资公司，他们在履行着由政府来建设保障房的任务。我们看到，30年来中国的房地产业在发展过程中，从两个体制的角度来说成立了三批企业，在80年代成立的中房、城间、住总等等，他们是建保障房的，因为当时没有商品化。后来推动了商品化，一批民营企业上市公司，包括国有控股的股份制企业，他们纷纷地进入商品房领域，他们在这个领域创造了辉煌。而现在又再一次提出了保障房，由此完善了双轨并行的体制。原来的国企不好用了，他们都改制了，所以又成立了土投、房建、城投，而我的汇力基金就是用金融方式来参与保障房的企业。这些新的公司还没有得到社会的认可，大家不认为他们是房地产业，大家任务房地产业在苦苦挣扎，而保障房建设这一块却不是房地产。国资委的同志还说，国企拿不到保障房任务，请问现在各地的保障房交给了地方国企，难道他们就不是国企吗？把人家叫做融资平台，我看这太偏狭了，我看这就是新的房地产公司。

　　双轨制的转变，也使得土地出让制度中的协议出让得以恢复。因为有了公租房和廉租房，土地不全都是通过招拍挂，可以通过协议出让方式，这就把当年困扰大家的831大限的问题解决了，831大限的制定者误认为中国不需要建保障房，才让他们停止土地协议出让，当然，现在831大限已经终局了。

　　第五，我认为还要终局限购商品房的政策。我们面临着严重的住房供不应求，我们在2009年就提出要增加供应量改善供求关系，抑制房价上涨，俞正声同志也在上海明确地说要增加供应量，这里面包括，第一是要增加土地的供应量，第二是要增长商品房的有效供给，第三是政府要加快保障房建设，第四，这三项建设并不是马上就可以产出效果的，为了防止他们在没产出效果之前造成房地产市场的波动，特别是房价过快上涨，可以采取临时性措施来抑制需求，但它绝不是长期政策。由于这些想法就构成了去年的“国十条”和今年的“国八条”，它的主要内容是增加供应量，当然也包括了要适当的限制少数地区的需求。因为保障房旷课12年，严重恶化