房地产开发并非我想象中那么容易

　　通过这件事，我才明白一个道理，和当官的打交道，有时候并不一定要用钱。如果把当官的都当成钱罐子，一味想往里面装钱，可能伟龙地产还要走很多很多的弯路。对很多开发企业而言，比钱并不是长处，有本事做房地产开发的，有哪个缺钱。

　　从外地考察回来，大家都沉闷了几天。我已经明显意识到，房地产开发并非我想象中那么容易。

　　就在所有人都觉得郁闷的时候，规划局的吴局长破天荒地给吴晶打了电话，说是第一块地有着落了，让吴晶找个时间上规划局去具体面谈。听到这个消息我振奋不已，中午多吃了一碗米饭。

　　严子龙和吴晶第一时间去了规划局，没多久就回来了。看他们高兴的样子，事情谈得顺利，土地十有八九不成问题了。

　　严子龙告诉我，吴局长把土地从开发商手里要回来了，但这块土地开发也必须走棚户区政策，需缴纳一千二百万保证金。这块土地原本是没有纳入棚户区政策中的，所以我一直建议严子龙别走棚户区政策，看能否争取先征后返的招商引资政策。

　　对政府的棚户区政策，我心里是存在犹豫的，有两个原因。

　　第一个是资金压力。走棚户区政策，盖房子是有时间限制的，拆迁一旦完成，房子必须在一年内全部完成。十万平方米的房子，流动资金再加上大额保证金，那资金压力会非常大，以伟龙地产和吴晶的实力是根本吃不消的，除非拆借高利贷。

　　第二个是信用风险。我个人是宁可一次性砸钱买关系，也不肯花钱跟政府做生意的。这个观念是通过看书总结出来的。走棚户区政策，政府按成本价每平方米一千四百元的价格向开发商回购40%的房子，房子盖好后，政府得支付五千多万的购房款，如果再加上保证金，那就是七千多万！这么大笔钱，是不是这么容易拿得到手？

　　棚户区改造是国家四万亿投资里面的一项内容，但具体操作，是由地方政府结合地方实际来运作的。县政府制定的棚户区政策，是在土地、税收上给予优惠，再按成本价每平方米一千四百元的价格向开发商回购40%的房子。购回的房子，主要是这两年封山育林，政府要把山沟里的人口往城里迁，给予住房安置。

　　每平方米一千四百元从开发商手里回购房子，钱从哪里来？政府财政出七百元，安置居民自掏七百元。

　　这样问题就出来了。作个假设，就算政府财政七百元能顺利拿到手，那安置居民自掏的七百元是否也能顺利拿到？这个问题就是未知数了。涉及人口迁移，很多事情很难预见，但肯定的一点是不容易。小县城没有什么工业支撑，那么多人迁到县城里来，就业问题本身就相当严峻。

　　和严子龙沟通了几次，他也认为我分析得有些道理。我说了，政府的七千万，最大的可能是，房子全部封顶后，保证金全额退下来，但购房款付一半，拖欠一半，分三年五年慢慢结清，那我们就被拖死了。

　　虽然是这么分析，但有时候我也觉得自己有点杞人忧天了。棚户区改造毕竟是干得如火如荼，有条件的人都争着抢着做，没条件的阿猫阿狗也都费尽心思创造条件做。如果风险真这么大，哪来这么多人往里钻啊？大家又都不是傻子！

　　不过既然考虑到了这两方面的风险，我还是存有疑虑，建议严子龙最好走先征后返的招商政策。这个政策虽然得缴纳土地出让金，但起码有很大好处，工期没有限制，房子可以慢慢盖，资金压力小，再就是不必跟政府做生意，没有拿不到钱的担忧。

　　在投资方面，我越来越信奉一个道理：多数人都是错的，对的只是少数人！就好像炒股，真正赚钱的，就那么几个，赔钱的小散铺天盖地。群众的眼睛是雪亮的，这句话没错，但投资做生意，信不得多数人，那经常都是错的。

　　但这块土地真能开发起来，还是很有优势的，很有卖点。我和严大龙反复去逛了多次，也作了充分论证，附近全都是早年建的小区，几百户居民，一个车库都没有。这就是最大的卖点。再者房子建起来后，地段非常理想，根本就不愁卖。

　　我打电话跟覃大伟沟通，权衡了利弊，这么大的事情，必须得知会他，也想听听他的意见。覃大伟的意思是既然不愁卖，做生意冒点风险也是应该的，让我替他拿主意就行。我很犹豫。