马光远:房地产进入下行周期 房价“拐点”来临

　　■ 深度解析

　　应尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期，这是确保中国房地产健康发展的关键。

　　最近，万科11月在各地推出的新楼盘价格较之前下调幅度达到15%到20%，每平米下降1000-3000元不等，与此同时，中海等地产巨头也加入了降价的行列。随着万科等地产巨头在全国一线城市实质性的降价举措，关于房价“拐点”是否已经来临的讨论再次成为大家关注的焦点。

　　据新京报“京报调查”显示，对于房价“拐点”是否到来，10.70%的人认为已经到“拐点”了，不会再跌了；而36.50%的人认为还有下降余地，购房者需要观望，这两者相加的比例达到了47%以上；而27.90%的人认为没有实质性降价，还有很大下降空间，同时还有24.90%的人认为存在变数，关键是调控政策会不会变化。

　　抛开以上的数据不论，事实上，最近以来，一方面是中央高层强化调控的坚决表态，另一方面，是房价出现了明显下降的趋势，房地产进入明显的下降周期已经成为不争的事实：

　　其一，从价格变动的趋势看，在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企，而一线城市的大幅降价促销行为向二三线城市传递，接下来会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列；

　　其二，从成交量看，北京10月二手房网签套数为7262套，比去年同期下降幅度更是达到了48.7%，这一成交量也创下了近34个月以来的最低值；而中国某研究院;公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，其中长沙同比降幅最大，达到71.96%；

　　其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；

　　其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘；

　　其五，银行进一步提高首套房贷的利率，警示房地产风险。上海、杭州等城市首套房贷款利率由2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%-30%，甚至50%，购房者的成本大大增加。

　　尽管如此，以上的调查似乎预示着，虽然有高达47%的人认为房价拐点已经到来，但大家对未来的房价调控似乎显得信心不足，有24.90%的人担心存在变数，而变数的关键取决于政策未来的走势。这样的担心，并非杞人忧天。中国房地产调控每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，使得民众对于政策没有多大的信心。特别是在地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候，民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓放水，使得房价再次暴涨。

　　尽管温家宝总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是盲目乐观的时刻。

　　因此，大家一方面认为拐点已经出现，另一方面却又担心这不过是昙花一现，随之而来的可能是政策的放松和房价的再次反弹。而要防止出现这种悲剧的关键，应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。