明年武汉12万套保障房如何管理好

　　今年，武汉市保障性安居工程目标是118482套，超过十一五期间5年的总和，占全省目标任务的1/3。昨天，市房管发布数据显示，截至目前，我市保障性安居工程任务完成12万套，已提前超额完成。明年，我市的保障房规模也将达到12万套。如此大量保障房项目上马，如何管理好、让困难家庭住得舒心、放心，成了很多市民关心的问题。

　　(黄会文，青山区政协委员)

　　棚户区改造是保障性安居工程7项内容中的的一种。青山区棚户区改造工程从2007年4月正式启动，拆迁居民4600余户，腾退土地1100多亩，建成了临江港湾、青宜居两个棚户区改造还建小区，安置房59万平方米，可安置还建居民7865户，是政府投入大量资金解决困难群体居住环境的一项民心工程。但从已入住的临江港湾小区和即将入住的青宜居小区来看，物业管理面临一些问题。

　　(黄会文，青山区政协委员)

　　临江港湾是青山区第一个棚改还建小区，已于2009年7月22日交付并回迁安置，回迁入住居民中低保户500户左右，贫困边缘户300余户，占住户总数的35%，户月收入1500元以下的占58.6%，月收入1500至2500元的占32.4%，月收入2500元以上占9%。

　　青宜居是青山区最大的棚改还建小区，回迁入住居民中预计低保户620户左右，低保边缘户370余户，占住户总数的17.7%。这些居民过去不少住的是私房、烧的是柴火、吃的菜是自己种的，生活成本很低，现在要他们按居住面积缴纳物业管理费，不仅家庭收入难以承受，心理上也难以接受。

　　按临江港湾小区目前的规模，经物业机构测算，收费标准定为每月每平方米小高层1.34元、高层1.51元、商网2元，年收取物业费303万元，方可保证收支平衡。但按物价局批准的小区统一收费标准是每月每平方米1.2元，年收取物业费250万元，区政府考虑到小区居民的承受能力，要求目前按小高层0.8元、高层1元收取物业管理费，如按这个标准即使收取率100%，年物业费仅200万元，与物价部门核定的收费标准和收入相比缺口仍达50万元。加上小高层和高层的差异，容易引起缴费攀比，收费难以收足收齐，经费缺口会更大，将导致物业公司无法正常运行下去。棚改还建小区虽然极大改善了原棚户区居民的生活环境，但在很小范围内聚集较大的困难群体，带来的社会问题不容忽视。一是居民在棚户区生活中形成的一些生活习惯和行为模式，难以适应现代物业管理的要求。二是大量居民还存在温饱问题，建立积极、健康、开放的社区文化难度很大。

　　青山区曾以民政局牵头，组织政协委员到沈阳等地的“棚改还建”小区对物业管理情况进行调研，结果发现，这些在90年代末进行的棚户改造区，起初都实行了比较规范的物业管理，但由于这些小区居住的都是贫困群体，物业管理费的收缴率逐年下降，物业公司难以为继而相继退出，此后均处于“弃管”状态。

　　没有专业的机构、专业的人员、相应的售后、住后配套政策法规，武汉这批保障房也面临同样的问题。

　　黄会文建议，应由保障房所在区成立专门的管理中心，配备房地产专业人员，实行专业的管理，保证经适房、公租房、廉租房、棚户还建房等各类保障性住房小区的长治久安、和谐幸福。

　　具体建议是：实施属地管理，由保障房专门机构配合所在街道办事处对相关小区的物业管理、社会管理和服务、信访维稳负总责;通过公开招标的方式，引进一流的物业管理公司，对其进行专业管理;加大政策扶持，应制定相关规定，对物业经费进行补贴，适当减免税费，将电梯电费价格由商业用电收费标准(0.945元/度)调整为居民用电收费标准(0.573元/度)。

　　给廉租户专业服务

　　(王波，百步亭社区主任)

　　百步亭花园悦秀苑、景兰苑两个保障房项目共可解决8716户低收入家庭的住房问题，其中仅残疾人家庭就有200多户，困难家庭非常多。在保障房小区的管理上，为帮助这部分家庭与其他社区居民融为一体，全面对接了百步亭社区的管理模式，发动社区志愿者为他们提供服务，邀请他们参与社区活动、倾听并帮助解决他们的困难，为他们申请各项补助、畅通诉求渠道。社区的物业、酒店、商网等还提供1000多个再就业岗位，保证新入住的经济适用房居民家庭里没有双下岗家庭。如今，已经入住的居民中，有10多人找到了工作，并开展“五好楼栋”和“文明家庭”的创建活动，提高入住居民的综合素质。

　　不过，社区工作人员人手明显不足，建议政府重视特殊群体社区的管理，未雨绸缪，尽快出台相应的管理、服务措施。

　　(张秀月，江岸区房管局副局长)

　　今年江岸区保障房任务为10362套，而区房管局保障科就3个人，从政策咨询、资格证办理、房源组织、工程进度、登记销售、后期租售、日常管理等全都是这3个人搞，就是累死也搞不过来。将来公租房大规模入住后，仅审资格证、签合同、收租金、退租户等就更难应付了。加上对保障房违规出租、出售、转借等违规行为的查处，3个人管1万套房子，质量、效率都难保证。

　　现在保障房一般实行的是分区管理，建议政府尽快借鉴兄弟城市经验，成立专门的保障房管理机构。

　　(余琍，市房管局办公室副主任)

　　我市保障房建设将会分散在棚户区改造乃至普通商品房小区中，不能把困难家庭与其他家庭分隔开，在规划、土地交易前就要求开发商完成配建保障房的承诺。

　　目前，经市编办、民政、财政、房管等部门协调，我市已确定将在各社区增加一个住房保障专岗，配备专门人员，形成住房保障的“手和脚”，提高居民申请、办事的效率，同时也便于对利用保障房违规出租、经营、牟利等行为的监管，保证这些房源确实留在最需要的人群手中。

　　今年12月，武汉首批900套公租房将在洪山区发租给困难家庭并入住。为解决公租房的日常管理问题，该区成立了保障房运营管理中心，为房管局的二级单位，目前已从原房管所、房地产公司等抽调20余人组成，他们将充当公租房租户与原房主、物业公司的中间人，负责与原房主签订整体租赁合同、核验资格确定租户、收取租金、日常巡查等工作，而房管局保障科则主要负责政策制定、资格审核、督促进度等关键性工作，可谓“既有大脑、又有四肢”，提高效率，减少差错。

　　洪山区房产局保障科科长汪洋说，该区今年保障房任务18246套，如此繁重的任务必须有专门机构来负责，将来廉租房、经适房等的日常管理，都将纳入这个机构。

　　此外，汉阳区也成立了类似功能的住房保障中心。