警惕楼市降价背后的连锁效应

　　从拿地到交房，有着一条长长的产业链条，其中又掺杂着开发商、政府、银行、购房者等众多复杂的利益关系。面对房地产市场的 “降价潮”，其背后可能滋生的连锁效应不容忽视。

　　我们先来看一组数据。据银监会公布的数据显示，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款比重为19.8%。同时，银行还有大量抵押贷款，抵押品则以房产、土地为主。

　　而据《中国国土资源公报2010》显示，截至2010年末，全国84个重点城市处于抵押状态的土地共有12.94万宗，抵押面积25.82万公顷， 抵押贷款3.53万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长19%和36.3%。全年抵押土地面积净增3.74万公顷，同比减少26.9%；抵押贷款净增 9206亿元，同比增长18.8%。

　　这些贷款很大一部分要依靠土地出让收入来偿还。当行情看涨、土地出手顺利时，政府可以通过丰厚的土地出让收入来归还银行贷款，一旦房价大幅下行，土地价值必定下降，薄薄的抵押合同书力量毕竟有限，银行、财政所承担的风险显而易见。目前，在新建商品住宅销售处于艰难的市况下，开发商拿地亦趋谨慎，房价下行的趋势已传导至土地市场。对不少地方政府来讲，没有这笔卖地款，如何偿还银行贷款是个难题，同时，没有银行贷款的支持，又如何征地、拆迁、赔偿、获取新的开发用地？新的储备用地的减少会不会带来未来可供地的减少？进而影响未来房屋的供应量的减少？房地产行业目前还是政府“来钱”的重要项目。房价下行，土地出让金必定减少，而附着在房地产上的费税也都会随之减少，地方政府应如何平衡预算内的资金压力？一些正在建设的公共基础设施建设会不会半途而废？而房价下行的每个阶段所对GDP、就业所造成的影响有多大？这些都亟须引起相关部门重视。

　　正是基于房价下行的判断。中国银行业协会在10月26号发布的《中国银行家调查报告（2011）》称，有67.2%的银行家认为“房地产市场大幅调整带来的风险”是其面临的最主要风险。此外，“地方政府融资平台贷款风险的集中凸显”也受到近六成银行家的关注。 在对待房地 产开发贷款的态度上，有66.2%的银行家倾向压缩规模，其中有37.6%的银行家选择“严格控制规模”，显而易见，今年银行家对于房地产开发贷款的态度相比于去年会更加谨慎。

　　房地产是资金密集型行业。而最近公布的上市公司三季报显示，多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。在销售增长乏力甚至下滑的情况下 ，房企的资金链压力渐增。缺钱的房企加上“更加谨慎”的银行，一些开发企业肯定会采取降价等各种措施“回收”现金。对大房企来讲，由于其在一线、二线、三线皆有布局、规模大、企业管理水平较高、风险意识强、前期利润丰厚等，日子会好过点。但是对于中小房企来讲，如何 “过冬”，则是个难题，房地产行业内的并购重组整合就要热闹起来了，市场主体的减少，对房地产市场究竟意味着什么？会不会在某些城市形成垄断型市场？恐怕有关部门需要提早打算了。

　　我们还要看到，绝大多数的房产项目都是以“预售”的形式来销售的，也就是说，房屋在售出1―2年后才能竣工交付到业主手中。以少数房企前期的不良表现，我们有理由担心，手里缺钱的开发企业会不会趁机偷工减料，拖延工期？有关部门真要认真地忙一忙这事，切实防止“楼倒倒”、“楼脆脆”现象的出现，侵害百姓权益。

　　根据以往经验，我们还要防止开发企业因资金链紧张所造成的闲置用地的产生。前两年土地市场火爆、“地王”频出，不少房企手里都“囤”有一批优质地块，按照土地出让合同约定，去年拿到的地，房企当时只要付50%或更多的钱，今年要把剩下的交给地方政府，对中小房企来讲，这是个不小的压力。不排除有的房企会趁机“制造”闲置用地，对此，相关部门要坚决按照合同约定，交不上钱，收取违约金、退地，闲置一年不开发的，收取闲置费，闲置两年不开发的，无条件收回。

　　说到底，房企日子不好过，对老百姓来讲也不完全是个好消息，毕竟，大多数人房子还要靠市场解决。促进房地产市场走上健康可持续的发展道路，一些地方政府自身也要加快改革。曾有一位开发商告诉笔者，开工建设前的审批程序多，审批慢，有些部门还故意拖延。客观地说，绝大多数程序是必需的审查。但是有些程序是不是可以简化，流程是不是可以优化？国务院多次出台文件要求改革行政审批程序，为市场主体提供服务。可在一些地方，这些程序竟成了一些人谋利的砝码。

　　房价下跌对方方面面的影响已经在发生。只有把可能的情况估计的比较充分，应对起来才能更加从容，在保持经济平稳的大方向下，如何应对房价下降带来的一系列连锁反应，是当前的一个需要认真考虑的问题。