“限房价竞地价”给山西土地市场带来的变化

　　11月9日，太原市首次以 “限房价，竞地价”方式对原山西电机厂的两宗地块进行公开出让，经过竞价分别以8.74亿元和3.3亿元的价格成交。业内人士认为，此举实现了国有资产最大化，为企业搬迁改造发展提供了资金支持；实现了土地成交后对房价的有效控制，避免了高房价的出现，保障了民生；创新了土地出让方式，科学贯彻落实了国务院关于房地产市场调控政策

　　起因：为宜居城市腾空间

　　在山西经济社会转型跨越发展的方阵中，太原市正朝着一流省会城市、具有国际影响力的区域性现代化大都市的目标奋进。然而，太原是典型的资源型城市，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的能源重化工城市。

　　建设一流的省会城市，必须对中心城区的工业企业进行“退城入园，整体搬迁”,即“退二进三”。但是，地处太原市城市中心曾经辉煌的国有企业由于种种原因要么已经破产、停产，要么缺少资金，一系列的资产债务等问题亟待解决，难以顺利搬迁。为此，盘活搬迁企业的资产，对搬迁企业土地进行公开出让，成为顺利实现企业搬迁，最大限度地盘活国有资产的重要举措。

　　2010年11月24日下午，太原市对山西矿山机器集团旧厂区土地使用权进行了公开出让，最终富力城房地产开发有限公司以14.34亿元竞得此宗地。此举是太原市对中心城区实施“退二进三”的一次成功范例，既“腾笼换鸟”节约了土地，而且实现了国有土地收益最大化，更为开工建设太原市部分经济适用房、廉租房等政府保障性住房提供了条件。

　　今年太原市政府又对原山西电机厂的地块进行了储备，并在2月21日至3月2日进行了挂牌出让。此次挂牌出让，太原市国有资产经营公司一负责人认为，位于并州南路132号的原山西电机厂地块从地理位置上讲，属于繁华地块，用于工业生产，不仅企业的原料、成品难以及时运进运出，不利于企业发展，而且影响周边的居民生活，是“里脊肉”当做了“萝卜”用。通过挂牌出让，不仅可为企业搬迁改造提供资金支持，而且企业搬迁到园区后，交通条件更加便利，更适合企业可持续发展。

　　探索：千方百计控房价

　　城市是社会发展的焦点和中心，繁华地块的城市中心历来寸土寸金。原山西电机厂地块正处在太原市的繁华地段，被省城房产商们称之为黄金中的“黄金”。

　　在3月2日挂牌期限届满时，原山西电机厂地块（宗地编号分别为CG－1107、CG－1108）两宗地块都有竞买人表示愿意继续竞价，但是，两宗地块挂牌期限届满最高报价单价已经超过周边地价。

　　根据《国土资源部关于加强地价监管、确保不出现住房高价地的紧急通知》中明确提出的“对可能在公开出让中成交总价或单价创历史新高、成交楼面地价超过周边地价的，一律暂停出让，已公告的要立即撤销公告，重新调整出让方案，研究确定合理竞地价上限，采用竞争达到合理地价上限后改竞配建公共租赁房面积或‘限房价、限套型，竞地价、竞配建’等方式确定受让人”的精神，太原市国土资源局于3月3日向市政府报送紧急请示，建议中止上述两宗地块的挂牌出让活动。当日，太原市政府领导批示后于3月4日发布了暂停出让中止公告。

　　“价高者得”此前一直是我国土地出让市场的“定律”，但在限房价面前，这一“定律”今年以来不断被打破。广州市今年首创“竞地价、竞配建”的出让方式，当地价超过底价45%以后，开发商要竞争配建保障房的比例，谁建保障房多，土地就卖给谁。

　　为了调控房价，贯彻落实今年1月26日国务院办公厅 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，太原市政府也进行了积极的探索。

　　今年1月11日，太原发布了《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。2月19日，太原市政府出台 《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，将“限购令”细化为11条，不仅限制了新建商品住房，把存量房也涵括在了限购范围内。3月18日，太原市政府又发布了《关于进一步稳定省城住房价格的通知》。

　　在原山西电机厂地块出让挂牌中止后，太原市国土资源局经过反复研究提出“限房价，竞地价”“限地价，竞房价”两种措施意见，报请太原市政府批复。

　　太原市市委、市政府领导高度重视，经过多次研究讨论，于10月28日同意以“限房价，竞地价”的方式进行现场竞价，要求商品住房销售时的价格不得高于销售时同地段、同质、同类商品房的均价，在此前提下,由开发商去竞争地价。

　　10月29日上午，按照太原市政府批准的出让方案和有关要求，太原市国土资源局组织相关处室负责人，并邀请太原市纪检委执法监察室、市国有资产经营公司、山西电机制造有限公司负责人，对贯彻落实太原市政府要求的原山西电机厂地块挂牌出让事宜进行了讨论，确定了依法依规对原山西电机厂地块现场竞价的方案。

　　声音：以人为本促和谐

　　11月9日上午9时左右，原山西电机厂地块挂牌出让现场竞价在太原市国土资源局三楼会议室进行，来自各方群众参与了整个拍卖过程。

　　此次现场竞价，邀请了有着“中国土地第一拍”之称的陈少湘主持，他用了15分钟时间反复提醒告知“限房价，竞地价”的风险。并多次在竞买过程中提醒“投资有风险，举牌需谨慎”。

　　“5.4527亿元。”9时20分，陈少湘开始了第一宗地现场竞价的报价。在现场，记者看到，虽然竞买者势在必得，但是，每一个举牌竞买人的身边都有一群参谋在计算器上按个不停。

　　“8.74亿元。”在38号竞得这个价位后，现场不再有人应价。一声槌响，山西鑫盛联房地产有限公司竞得编号为CG－1107国有建设用地使用权。10分钟后，槌声再响，太原锦荣房地产开发有限公司以3.3亿元的价格竞得编号为CG－1108国有建设用地使用权。

　　此次土地出让，为了确保“限房价，竞地价”的目标实现，竞得人首次没有与出让人直接签订土地出让合同，而是需要先与太原市房产管理局签订商品住房限价销售合同后，再签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　一位竞买人说，之所以选择放弃，主要是考虑到这种新的竞价方式后企业的目标值。“一些土地竞买现场，竞买人容易出现为了赌气，不顾后果举牌竞地的现象。此次虽然竞争