汪志强：房地产调控中绕不过去的几个尖锐问题

　　据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。有业内人士认为，一些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。“上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。”(11月8日《中国经济周刊》)

　　近期，各种数据和报告均显示，国内房价正在回调，房地产开发商和中介面临巨大压力，一些地方出现了退房潮。政府对房地产的调控初见成效，大多数民众还是欢欣鼓舞的，毕竟住房确实事关民生，房价松动至少给了人们一线希望。

　　但是笔者看了房企惨淡的资产负债表和《人民日报》针对“退房潮”的评论之后，心里产生了些许担忧，也许会得罪一些人，但还是不吐不快。

　　此次涉房企业的危机不是因为自身经营和经济环境出了问题，而是被政策卡住了喉咙。政府从需求和供给双向限制房企的要素资源，比如出台房地产限购政策，约束银行的房地产信贷等等。面对这样的局面，房企自然不会坐以待毙，也做了很多博弈动作，所以双方还是僵持了若干年。但现在房企似乎全线溃败，至少在近一两年里，房企败局基本不变。

　　《人民日报》针对“退房潮”发表评论称，要想从根本上杜绝房地产市场的“过山车”行情，就要加强调控、尊重市场。毕竟，房子不是一般的消费品，而是事关百姓民生，长远来看也关乎中国经济总体格局的特殊商品。

　　关注民生当然是好事，我们都会举双手赞成。但笔者以为，有几个很尖锐的问题我们绕不过去。只有把各种可能出现的情况和产生的问题都想到了，考虑清楚了，才能避免政策措施的盲目性，发挥其积极的一面，克服其消极的一面，使房地产调控得以有效落实。这几个问题是：

　　第一，“过山车”行情毕竟不是市场的自发秩序，如何让市场主体心甘情愿地去承受？

　　第二，借“尊重市场”之名加强调控会不会向计划经济时代倒退呢？股市已然是政策市，今天房地产市场也快变成政策市了，那明天哪个产业会是下一个政策依赖型产业？

　　第三，调控短期来看初见成效，房价已然松动。但房地产是国民经济支柱型产业，支柱型产业出现危机，国民就业和政府税收如何解决？和谐社会也是一个生态系统，破坏了其中一个物种，其他物种必然会出现问题。

　　第四，调控政策的可持续性何在？先前紧缩的信贷前几日出现了松动迹象，发改委约谈时承诺不涨价的企业纷纷或明或暗地涨价了，房地产作为国民经济支柱型产业，国民经济能承受多久的产业紧缩？

　　第五，一旦政策松动，房价会不会报复性反弹？更要紧的是，紧缩政策下，往往倒下去的是小企业，活下来的是大企业。后调控时代，大企业的垄断度是不是又提高了？这还不是最坏的结果。最坏的结果是，在政策紧缩过程中，民营企业纷纷倒下做了炮灰。

　　毫无疑问，国家调控房地产市场的政策出发点是好的，但同时也可能会衍生出一系列不利于国民经济和社会民生的问题。笔者以为，在房地产市场调控的过程中，还是要多用市场的手段，少用行政的手段，这样才有可能把调控带来的一些消极影响降到最低。