楼市调控难让热钱弃房炒股

　　嘉宾简介：
　　华伟，沪上著名房地产学者，曾长期就职于复旦大学金融研究院，并兼任复旦大学房地产研究中心常务副主任。现为华东师范大学东方房地产学院常务副院长、商学院房地产系主任。

　　深圳特区报记者

　　谭德波

　　核心提示

　　住房问题一直是国人最关心的问题，房地产业在中国也是一个地位特殊的支柱行业。近期，监管部门开始了对楼市的严厉调控，楼市未来路径成为关注焦点。是房价高了，还是钱毛了？调控是首先起到降低房价的作用，还是会延缓开发商拿地？保障房建立何种机制才能真正保证“居者有其屋”？针对以上热点问题，记者日前采访了上海华东师范大学房地产系主任华伟博士。

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　　土地招拍挂制度待完善

　　深圳特区报：房地产是不是暴利行业？这个问题谈了十几年，群众认为“有暴利”，但房产企业却声称利润薄。为何有这种巨大反差？

　　华伟：高房价实质是高地价，而高地价和地方政府的“土地财政”关系密切，这一点毋用赘述。近几年，金融市场流动性过剩很突出，各大银行放贷总量惊人。在通胀预期之下，大家都把房产作为最可靠的资金保值手段，导致需求很旺，海量的货币同时去追逐有限的商品，房价怎么能不高？是钱不值钱了，还是房价高了，这个问题可以好好想一想。

　　实际上，和一些垄断行业相比，现在的房地产算不上暴利行业。目前，国内已在政策上全面实行了六类及以上用地的“招挂拍”政策，地产业已从整体上告别暴利，土地出让价格本身就高，地产业已回归到了资金密集行业这一特点。根据政策规定，一则自有资金为二成至三成，“四证”齐全方可向银行申请贷款。即使贷到，财务杠杆也降到3倍左右，实际情况是，房地产找信托融资的要求都比这要高。现在，在这个行业年回报20%以下且符合贷款条件的项目，还不一定拿得到信托。

　　有一点不容忽视，商品房生产和供给的周期比较长，房地产开发的成本本身就高。开发商从拿地到开工，需要经过多重审批，链条较长，寻租空间也大，无形中提高了成本。而税务新规则明确规定，项目毛利超过30%的部分，要按累进最高60%的比例征收土地增值税，然后再交所得税。所以说，房地产行业就算有暴利，相当一部分也变成了税收。

　　深圳特区报：“招拍挂”的确会降低行业利润。但是，有人在抱怨这个制度有漏洞，一是“价高者得”导致“地王”频频出现，拉高房价；一是一些地方政府又通过暗箱操作，让关系户“价低者得”。

　　华伟：“招挂拍”大幅度提高开发商进入市场的资金门槛，再加上历年来商业银行对开发贷款的紧缩，财务杠杆比率大幅下降，该政策对市场健康发展起到了重要作用。客观上讲，宏观上“招挂拍”政策势在必行，而具体执行中却往往出现问题。在政策制订上缺乏一个全国性的根本性的指导原则，哪类土地该拍、该挂、该招，缺少配套细则。由此，造成实践中地方政府、相关部门、具体项目的解释口径“天马行空”，再加上缺乏有效监督，于是，“招拍挂”除了“价高者得”的原则被遵守外，其他规则可以说是形同虚设。

　　出台“招挂拍”政策实施细则是当务之急。比如对所开发物业定位于投资客为主要销售对象的中高端物业，必须完全施行价高者得的拍卖模式。对改善型需求为主要定位的开发用地，则视市场冷热来决定出售方式。对于普通商品房、限价商品房或经济适用房则必须多设具体技术指标再定向“招挂拍”，综合指标选择给哪一家地产商，而非单一价格指标。打个比方，当前“招拍挂”最大的问题，是让狼和羊公平地进入市场，缺乏门槛，从而结果必然是羊被狼吃掉，必须是羊有羊圈，狼有狼窝。只有把各类土地的供应分门别类，针对不同的客群有效区分开，才能最大限度地确保最初的政策目的得以实现。

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　　银根收紧催生信托繁荣

　　深圳特区报：国家近期叫停房地产信托，这一政策目标是什么？

　　华伟：对这个政策，我认为是想将资金逼到股市里面去。细算一下，中国外汇储备从二万亿美元，到现今的三万多亿美元，只用了短短一年多的时间。这些增量资金除了贸易和外商直接投资外，有7000亿到8000亿美元是热钱。打个比方，在美国向银行借100万美元年息不到2%。到了中国买信托，年收益逾10%；再加上一年3%的升值，年净收益相当可观。在这种国内外资金都进入信托产品的情况下，监管部门希望通过叫停房地产信托，让理财产品失去高回报支撑，最终使资金进入股市。换个角度看，也正是监管不断收紧，才倒逼开发商去银行外进行信托融资，最终催生信托市场的繁荣。

　　从另一个角度看，开发商进入信托，在短短的一年里，将信托收益从11%－13%拉高到不低于20%，于是挤压了其他行业通过信托业的融资空间。同时，开发商获得高成本资金会造成两个结果：一是，通过提价向市场转移，房价会更高；再者，开发商甚至可能采取“砍价”向地方政府土地供应转移成本，这样一来，地方财政的问题可能进一步凸显。

　　深圳特区报：信托产品停发，对未来地产业行业有何影响？是很多企业倒闭，还是楼价下跌？

　　华伟：最直接的影响可能是开发商大幅度暂停拿地，大范围推迟施工进度，而不是全面降价。事实上，只有想拿地的开发商才需要资金，卖了一部分房子的开发商则并不急着“等米下锅”。同时，房企不会采用破产的方法退出，支撑不下去，往往会选择股权转让的方式退出。市场上“大鱼吃小鱼”会出现显著的寡头化倾向，从而造就更多的楼市航母，于是，因地产商实力有限、资金周转不灵而降价的希望将更加渺茫。

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　　建立经适房进入和退出机制

　　深圳特区报：地产业被看作中国经济的支柱性行业，一些人对此有所质疑，这一政策会改变吗？

　　华伟：在工业化和城市化进程迅速的中国，房地产业必然是国民经济的支柱产业和经济引擎。即使到了工业化和城市化的后期，房地产业仍会通过二手房的交易成为主体，保持支柱产业的地位。事实上，欧美日莫不如此，中国也不可能违背市场经济的基本规律。地产业作为支柱产业，和宏观调控并不矛盾。调控目的是让房地产作为支柱产业更健康、稳定、安全地为国民经济保驾护航。

　　在中国外需饱和、国内投资过度的情况下，怀疑房地产的“支柱”地位没有必要，问题在于不要让其成为唯一的支柱产业。事实上，地产业为了中国经济和社会的稳定早已是“超负荷”。如果没有这几年的楼市繁荣，内需会是何等暗淡，中国经济是不是还能繁荣到今天？

　　深圳特区报：国家近年来大建保障房，是不是在为之前住房政策“补漏”？

　　华伟：首先，政策出台时，欧美经济已经见底但还未明显回升。对中国来说，每年有“保八”的压力，只有这样才能来保证1500万左右新增劳动力的顺利就业。1000万套保障房既能给中低收入家庭以“盼头”，又给市场发出明确的政策信号，还可以观察欧美情况再作下一步的调整，是一种可进可退的“防守型”的政策。

　　住房政策过去的失误，在于即使开发出经济适用房，可仍要穷人去买，而不是租。在现行财税政策下，要让更多穷人租经济房，形成一个动态的进入与退出机制才是可行的办法，否则今年盖的1000万套卖完，明年后年怎么办？

　　换个角度想，即便房价下降，穷人照样买不起房。有钱人则可买更多房，同样加剧贫富差距。解决中低收入者的住房问题，实际上是应保证其居住权而非产权，而买得起房的人则继续享受持有物业带来的财富增值，后者在居民缺乏有效投资途径的现实环境下尤为重要。总之，居住权不应该由房价下降来实现，而要在保证行业竞争的前提下，对穷人用特定“转移支付”来实现，不能因照顾中低收入者而让楼市的效率降低。