楼盘降价引业主不满，预售制是病根

      红网PK：房产商的降价行为是否属于“价格欺诈”

　　“钱付了、贷款还了，可大半年下来，房子压根儿没见着，房价倒缩水三分之一，开发商不给个解决办法，我们全体老业主都不能接受！”近日，位于上海嘉定区双单路上的两个楼盘销售点，因开发商大幅度降价，愤怒的老业主们将售楼处“团团包围”讨要说法。（10月24日《广州日报》）

　　这件事成为近日网上的一个热点，不少网友认为业主们应该为自己当初的购房决定负责，更有网友反问，是不是在房价上涨时，业主应该多付开发商房款，或是开发商也可以要求收回房子呢？言下之意，即认为这些业主缺乏契约精神。买卖中当然要有契约精神，但这些业主却是值得同情和理解的，这次冲突的主要原因并不在此，根源其实在于商品房的预售制度。

　　房价上涨时，预售制当然不会有什么毛病，开发商自不必说，他们可以说任何时候都想预售、想收取更多的预付款、首付；而购房者出于对房价上涨的预期、买到便宜货的心理，或被动、或心甘情愿的承担时间成本和利息等资金成本。大家皆大欢喜，冲突自然不会有。

　　但且不必说预售带来的面积缩水、房屋质量等问题，即使开发商所交房屋合乎合同、质量要求，其中的不公平仍然是存在的，尤其是在房价下跌时，就显得更突出。

　　首先，从签订合同到交付房屋期间，相应业主不但支付了首付、其后的每月按揭，并要为此支付利息，而开发商则是免费利用这些资金来为自己“开发”。换言之，这是业主为开发商提供资金、负担资金成本即利息，而业主除了对于房产的升值预期、或是对于入住新房的期待，却半点好处没有，连房子都没看到。

　　其次，一旦房价下跌，开发商已经赚到利润，而风险则完完全全的转嫁给购房者。而且，如果是在交付房屋前下跌，除了以损失不菲还可能被起诉的违约方式，业主是没有其它办法规避风险减少损失的，在股市里买错股票第二个交易日就可以卖出，期货市场更是当天就可以平仓，而买房者却至少要等几个月，果子都熟烂了还不能摘。

 

　　另外，更重要的是，开发商在房价跌时何以敢降价销售、甚至亏本销售来躲避风险回笼资金呢，之前获取的利润则是他们能够如此自救的底气之一，这实际上又是占了较早购房者的便宜，等于慷他人之慨。

      由上可知，在预售制下，购房者是处于极弱势的地位的，这很不公平，也无怪乎他们有怨气和冲动。当然，也许有人仍然会说，既然规则不公平，那他们可以不参与，而既然决定参与就不要怪别人，自己承担决定的结果或后果。这也有些道理，但并不意味着他们不值得我们同情和声援，而且，既然知道规则不公平，那么应该改进规则才是。

　　只有规则公平合理，才能让各方参与者认同并服从，从而减少不必要的冲突。因此，商品房预售制即使不取消，也应当改进之，如提高预售门槛缩短交房时间，不要在房子连影都没时就让购房者购买；减少首付，或预付定金，交房后才正式开始付款；让开发商也承担相应的风险和责任等等。