轨道交通将怎样影响楼市(上）

　轨道交通建设不仅关系到东莞在新一轮竞争中的成败，还将对枢纽站所在地区的楼市产生重大影响。图为建设中的轨道交通站点。

高铁和轻轨将拉近虎门与其他各地区的距离。图为已建成的广深港高铁虎门站。

　　10月9日，市城乡规划局会议透露，未来五年东莞城建重点转变，告别“建城、修路、整山、治水”，而转向“强心、宜居、内畅、外联”。所谓外联，指的是加强与珠三角其他城市的联系往来，主动参与区域分工。

　　在推进“外联”的计划中，虎门火车站、东莞火车站（石龙新火车站）、东莞火车东站（常平）、望洪站等四个轨道交通枢纽站关系到东莞在新一轮区域竞争中的成败，成为城建重点工程。

　　“火车一响，黄金万两”，尤其是轨道交通能够大大提高土地价值，往往成为楼市狂飙突进的强有力推手。时下，广深港高铁广深段已经开始试运行，珠三角城轨、市域轻轨R2正在热火朝天地建设中，并规划在2013年、2015年通车。其他市区轻轨线路R1、R3、R4将在2013年全部开工。

　　东莞计划用五年时间构建一张轨道交通网络。

　　与公路带动连片发展不同，轨道交通带动节点发展，虎门、石龙、常平、望牛墩—洪梅四大区域坐拥轨道交通枢纽、加冕“城市门户”之美誉，楼市未来将怎么样？升值预期兑现起来，是否就毫不费力？在这些地方开发、置业，是否就一定会风生水起？该怎么做，才能分享到轨道交通带来的财富盛宴？

　　答案并不简单。

　　作为全国千强镇老大的虎门，发展潜力很大，但面临土地开发的一些难题。

　　作为新“东莞火车站”所在地，石龙将成为大石龙片区的中心，恢复历史名镇的荣光，但是近年来该镇经济发展放缓，房价也难以体现区域价值。

　　常平楼市已经受惠于铁路，由于经济实力、市场格局问题，复兴难度较大。

　　望牛墩—洪梅是东莞欠发达地区，处于楼市起步阶段，楼盘少，潜力大，但过程可能有些漫长。

　　虎门：都市明星前景看好 近期房价或有下挫

　　虎门以富裕著称，住宅单价突破万元。随着城市的发展，再加上轨道交通的助力，虎门楼市也将进一步发展繁荣。不过，近期，由于大环境日益严峻，存货压力较大，虎门的近期房价下挫压力较大，下调空间不小。长远开发，也面临“三旧”改造难度大、土地偏远难被接受等方面的挑战。

　　【现状】主打高端市场单价破万元

　　龙泉豪苑195—580平方米的大平层，均价11000元/平方米；万科紫台的山景洋房，均价为1.7万元/平方米；金湾领海的独栋别墅，均价1.8万元/平方米……

　　在虎门，破万元单价的住宅比比皆是。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，前三季度，虎门新建商品住宅均价高达10284元/平方米，已经突破万元，远高于全市均价8234元/平方米，在全市各区域中名列前茅。

　　一直以来，虎门财力雄厚，市民生活富足，但是楼盘却不多，处于供不应求的状态。今年以来，随着万科紫台、丰泰东海城堡、地标广场、虎门国际公馆等新货相继入市，供应放量，大大缓解了供应紧张需求。前三季度，虎门新建商品住宅供应量创历史最高峰，达到46.3万平方米，供应量仅次于南城。目前，虎门在售楼盘多达10个。

　　供应井喷也刺激了需求释放。前三季度，虎门消化新建商品住宅2458套，合计27.7万平方米。今年，万科紫台、丰泰东海城堡等举行的促销活动，无一不是人气爆棚的。

　　虎门是近代史的开篇之地，经济总量多年蝉联32镇街“一哥”宝座，还是全国千强镇的首强，服装、线缆等产业基础扎实，拥有众多的私营企业主、个体工商户及工厂的高层，为楼市提供源源不断的购买力。市场也适应这一需求，主打高端市场。从近两年入市的产品结构来看，虎门是传统的豪宅市场，大部分楼盘有别墅单位销售，洋房也是以大户型为主。此外，有部分投资性质的公寓入市。

　　【动态】高铁带动部分楼盘提价

　　广深港高铁广深段7月份开始试运行，因为地理位置原因，虎门多数楼盘没有把高铁作为主打营销牌，不过有部分楼盘趁着高铁提了价格。

　　虎门火车站，位于虎门镇白沙社区，规划有广深港高铁、穗莞深城轨、轻轨R2线在该处交汇。虎门火车站是东莞唯一的高铁站点，通过此站点，可以方便地往返广州、深圳、香港，还可以通过广州南站接驳武广高铁，进入长沙、武汉等经济腹地。规划2015年通车的R2线又将把虎门与市区联系得更紧。

　　火车站周边的几个项目，价格已经节节攀高，其中一个由6000多元/平方米上升到7800元/平方米的，刨除产品差异因素，也有较大幅度的上扬。

　　由于虎门现售的楼盘集中在东南方的新城中心区，与处于北边的火车站相距较远，所以大部分楼盘在营销的时候只是提到虎门火车站的利好，没有因此明显提价。

　　今年，虎门的商业地产风向周边，告别传统单一的服装批发市场，披上购物中心、综合体的新装，为日常消费服务。把虎门国际购物中心、地一大道、地标广场和万科紫台的商业面积汇总，一共有多达40万平方米。轨道交通有望带来滚滚的人流，进而促进商业发展，商业地产由批发转向消费，与虎门火车站的日渐成熟不无关系。

　　近期房价下降空间大

　　尽管今年楼市收获颇丰，但是风向已经转向，随着年底银根日渐紧缩，楼市调控政策从紧，开发商整体对第四季度甚至明年的楼市谨慎乐观。9月份开始，开发商定价策略发生转变，把重心由追求价格转向成交量，打折促销手法层出不穷，房价走上下行通道。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐说，从宏观环境看，由于欧债危机持续发酵，波及国内实体经济，导致不少消费者观望，销售回笼资金放缓；同时，美元经过五年的贬值之后，近期开始走强，国际热钱可能从中国转向美国抄底美元资产，楼市炒作资金减少；同时，由于银行房贷、资本市场仍然对房地产掐紧，多种因素导致房地产商资金链未来将更加紧张，“以价换量”成为开发商的共同选择。

　　据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，截至9月底，虎门新建商品住宅存量为2659套，合计高达40.8万平方米。尽管虎门消费力强劲，但是根据前三季度的走货速度，这批存量将需要大约13个月才能消化完，消化周期超过一年。

　　车德锐说，虎门过万元的单价有些虚高，近期有比较大的下降空间。他认为，根据目前虎门楼市发展的水平，8000多元/平方米是比较合适的价格，但是现在房价普遍超过9000元/平方米。

　　【前景】都市明星前景看好

　　虎门本身实力雄厚，再加上轨道交通的助力，未来楼市将会怎么样呢？

　　虎门城市升值潜力，已经为业界所共同认可。中信地产东莞公司营销总监欧梓彦十分看好虎门未来的发展前景。万科则把最顶级的“紫台”城市豪宅系列放在虎门，这个系列全国范围内只有3个项目，此前只布局在北京、西安这两个中心城市。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，虎门服装已成为城市名片，虎门又规划为东莞副中心，且充当交通枢纽角色，目前正大力进行“三旧”改造，城市面貌将会大大提升，毫无疑问虎门未来城市发展空间巨大。车德锐说：“因为虎门地理位置优越，产业基础扎实，有虎门港支撑，还有各级政府的倾力支持，所以虎门未来将不再是一个镇，真的会成为一座城市，成为珠三角都市圈一颗耀眼的明珠。”

　　李嘉诚的名言是，决定楼市价值的除了地段，还是地段、地段。随着城市升值，虎门楼市自然水涨船高。但是在虎门开发、置业是否就一定能够顺风顺水呢？

　　大本营在虎门的丰泰地产营销部相关负责人李文说，由于发展速度快，虎门规划比较混乱，住宅、办公、商贸、工业等功能混杂的区域轻易可见，这使得中心区地块很零碎，同时开发至今，也没有多少可供开发的土地，只能向“三旧”改造谋求空间。尽管“三旧”改造的用地成本低，很诱人，但是受制于拆迁、办证等多种原因，“三旧”改造进度缓慢，要沉淀大量资金，企业所借贷的款项要白白付出诸多利息，这样使得开发风险很大。此外，只能在较为偏远的地方拿地，这就要看这块地有哪些资源了，如果素质平庸的话，客户就不会买账。虎门客户对偏远地方，比起洋房来，更加青睐别墅。对于“三旧”改造，车德锐也认为风险很大，他建议一般企业最好不要吃第一个螃蟹，以免螃蟹没吃着，反而被当做试验品小白鼠。

　　相比其他四个轨道交通枢纽站，虎门站启用的时间应该距离市民最近。那么能否趁着开发商主打轨道交通牌之前，买房自住或者投资呢？车德锐对此表示肯定，他认为虎门火车站所处地方较为偏远，目前房价在虎门来说处于价格洼地，个别楼盘值得关注。

　　链接

　　虎门，位于东莞西南，靠近广州，面积178.5平方公里，去年GDP为274亿元，稳坐全市“一哥”宝座。据第六次人口普查，常住人口63.9万人，全市排名第2。服装生产、批发，电缆生产等产业发达。广深港高铁、穗莞深城轨、市域轻轨R2线将在虎门火车站（白沙）交汇。