地产业走势判断分野 死守大城or“上山下乡”？

　　中新网10月20日电 (房产频道 李建宗)第二届地产金融创新峰会昨天在北京举行。在以“限购令调控下，房地产投资契机何在？”为主题的圆桌对话中，与会业内人士在房地产行业走势上形成分野。一方力挺一线城市地产业，认为其投资价值犹在。而另一方则认为大城市房价已触及天花板，号召“上山下乡”，发掘三、四线市场。

　　陈宝存：未来30年住宅仍最火

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为，住宅开发仍会是未来30年增长最快的行业，因为“过去有50年的时间没有发展住宅”，留给当代开发商的机会仍然很多。而且就业问题在很大程度上仍需要房地产行业来解决。“就像我们五六十年代的人群，你绝不可能用高科技去养，大量的就业人口需要流向像建筑、挖煤、挖矿等行业，就是所谓的房地产上下游的70多家行业。”

　　链家控股副总裁林倩则认为，一线城市房地产市场从快速发展期迈入成熟期，并不意味着投资价值的失去。“美国房地产市场很成熟，但在金融危机之前，其价格仍出现了连续10年的快速上涨。台湾房地产市场也早已经进入成熟期，但从2000年至今，仍上涨了210%。平均每年涨幅18%”。

　　她认为，房地产投资寻求暴利的时代已经结束，但稳健投资的机会仍很大。5年到10年内，北京住宅市场的稳定投资报酬率仍然不低。现在北京的住宅市场租金报酬率大概是在2%-2.5%之间，比银行一年的定存利率还低，办公室、写字楼可能略高，北京三四环以内一些住宅小区的停车位，投资报酬率则已达到5.4%以上。类似停车位这类过去因住宅投资暴利而被忽视的小额投资，值得关注。

　　而随着政策向公租房、保障房、廉租房倾斜，这些房产大量问世后，其管理需求将会很大。未来国内大城市将需要大量专业的租赁管理公司，而不只是物业。房地产管理方面的投资前景看好。

　　林少洲：开发商应“上山下乡”

　　厚土机构董事长林少洲认为，从城市容量，包括供地量来看，房地产行业已经到了需要总量上放缓的阶段。从价格的角度看，阶段性的天花板已经碰到，但是不是会有调整，会有多大幅度的调整，则很难判断，完全取决于政策和外部经济环境。

　　他认为住宅开发商应该向三、四线城镇挺进。县一级市场相对稳定，基本上是自住性的需求，没有投资性需求，而改善性的需求也正逐步涌现，市场空间还很大。

　　“地产商要学会喜欢小城市，那里需要我们，需要我们的资金，需要我们的专业化管理能力，我们要让基层的老百姓也能够享受到现代化的成果。”

　　对于旅游地产的投资机会，他总结为“上山下乡”四个字，“哪里需要我们我们就向哪里走，我们响应党的号召，第二次上山下乡，把贫困地区搞起来，政策也不会打压，老百姓也会欢迎我们。”

　　今典集团董事长张宝全表示，中国地产的“真相”是过度资本化、过度投资化，其后果就是一线城市地产的泡沫化。他认为，一到两年以内一线城市和部分二线城市的房价一定是稳中有降，很难再升。而二三线城市的市场相对“比较真实”，资本化和投资化基本上还没有形成，在目前态势下值得介入。而随着城市化进程的加快，一个非常大的市场容量将会提供给地产商。