调控年中的楼市 确实让刚需很纠结

　　2011年1月26日，“新国八条”出台，严厉的政策与执行力度，都标志了这将会是无比沉闷的一年。地方细则随后跟进，新政在限贷、限购，乃至税费方面的严苛，都给楼市成交带来了直接和巨大的影响。

　　始终如一的调控年

　　据了解，出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27%和34%。上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素。

　　就在前不久，同样遭受限购令重创的广州某地楼市，隐隐约约传出了关于政策松绑的消息。然而正当千里之外的杭州楼市也在屏息翘首以待的时候，该地的限购令却在松绑了一天都不到的时间内，被宏观调控摸了摸头，重新打了个蝴蝶结乖乖系上这一场意料之中、情理之外，号称史上最短暂的房产新政，让人颇有一些哭笑不得之感，由此也向所有人传递了一个信号，限购不会那么随随便便完事儿。

　　还有限贷。贷不到款已经不是什么新鲜事了。人们早已对二套房贷不抱希望，随后过旧的二手房也贷不出款，再然后连首套房贷也贷不下来。新杭州人陈小姐对于贷款最大的感触就是“排队、排队、再排队，一直也排不上队”，年初已经看好了房，和开发商签好了购房合同，从第一季度一直等到第三季度，最后连售楼处的销售人员都无奈表示贷不到款只能解约了。

　　投资性和部分改善性购房者失去购房资格，刚需则被有意无意地“误伤”。很难说政策调控的最终目标是什么，但是毫无疑问，这样压抑的气氛在年内都难以消除。

　　纠结的刚需

　　在任何时候，刚需都是楼市中最纠结的人群。要有配套，交通最好也便利一些，当然，最重要的是总价要低。在短期内人人都只有购买一套房子资格的情况下，种种标准只有提高没有放低，也无疑加剧了刚需的购房难度。

　　过于坚挺的房价让不少刚需早早就失去了信心。年初限购令刚刚落实的时候，若有人声称自己的心理价位是85折，估计会引来周围很多人的嗤笑。但是随着大半年时间的过去，进入今年6月份以来，杭州的房价有所松动，一些摒不牢的开发商总算挑起了价格战。从一开始花样繁复的零碎优惠，到渐渐显山露水的8字头折扣，再到近期一些项目秘而不宣的抛售，让不少人感叹，等待还是有回报的，至少在心理上，有了重新入市的底气。

　　但是，随着越来越多楼盘打出响亮的降价口号，刚需们却随之陷入了另一个窘境看得见，买不着。新杭州人小黄自从年中的价格战开始之后，就开始关注各个板块的新盘。“之前房价一直居高不下，把我购房的热情都给熄灭了。本来以为打折之后价格会降，但是发现实际上幅度还是很小的。尤其是一些特价房，看着眼热，基本上和购房者是没缘的。”开发商将降价的噱头做得很大“9999元/平方米的特价房”、“千人大团购”，以及跌破人眼镜的极低起价，让楼市在瞬间又变得热闹不已，却让不少购房者乘兴而去，败兴而归起价房买得到，但要凭运气。在上个月的某楼盘开盘现场，一位销售人员就明明白白地告诉记者，起价房当然存在，但也就是一两套，通常在开盘当天就被早早排队的购房者“抢”走了，现在要买只能买到均价上下的房子。随后该销售人员向记者推荐起了价格在23000元/平方米左右的一套房源。

　　另外一件让购房者们感到烦躁的事情是，很多他们心仪的楼盘一拖再拖，始终不曾开盘。杭州市民陈小姐始终挂心位于城东板块的某知名品牌楼盘。“我从年初开始关注这个楼盘，每次网上发布开盘信息，赶去售楼部一问，对方都说还不明确，一开始我还摸不着头脑，现在是越等越没脾气。”开发商自然有开发商的难处，购房者心底也积蓄了一大堆的怨气，这或许就是当下刚需与市场之间的真实写照。

　　改善型买家的笃定与从容

　　虽然不似刚需购房者那么纠结，二套房贷的缩紧，也实实在在地限制了改善型买家的购房动作。“二套房贷”政策打击炒楼投机，防止楼价虚高，但也减弱了部分改善型买家的消费意愿。

　　当然，也有全额付款的豪气买家存在，大部分改善型的心态，都是相对淡定与从容的。除了一次性付款外，不少人还将目光投向了周边的不限购地区，如临安、建德、淳安等地。杭州、温州等地的不少买家在杭州范围内遭遇了限购，只能放弃了杭州的房产投资，目前的一些非限购板块，大多风景秀美，开发前景较好，与主城区交通也较为便利，吸引了一批知名房企入驻开发，未来值得期许。

　　但与改善型买家的淡定相对的，却是豪宅的尴尬处境。“哪怕是作为不限购地区，临安也已经有好几个月没有豪宅项目成交了。”在景观项目密集的青山湖板块，当地一位楼盘项目负责人这样告诉记者，由此不难看出高总价的豪宅项目面临的处境。

　　由这样尴尬的境地带来的，截至目前来看，杭州楼市最低的折扣，就是由小和山某别墅项目所打破。据了解，“十一”期间，该楼盘推出大规模的促销活动，200余平方米的别墅房源，最低的折扣可达到6.5折，直直跌破7字头大关，引发了一轮关注。以一套283平方米的户型来计算的话，原价22500元/平方米，总价630余万元，折后仅需14657元/平方米，总价410余万元，优惠幅度超过200万元。

　　买房？退房！

　　已经买了房子的人也不见得就能够心平气和。

　　楼盘降价对于急需买房的购房者来说当然是好事，但不少开发商选择了遮遮掩掩，为的当然是避免不必要的麻烦。未买房的买家为低开的房源雀跃，当然也有人担心已经入手的房屋是否能够保值。早在年初新政刚出台之时，记者在采访某楼盘开盘现场，销售人员就告诉记者，已经有人因为新政的缘故而退房。而在接下来的几月间，退房现象接连不断，最大规模的一次，则是在距今不久的9月，杭州透明售房网在同一天出现505套退房大单，市值12.9亿元，一时之间引来无数关注。

　　当然，相比较这些不正常的退房情况，更为常见的情况是受限购与限贷的影响，迫不得已而退房的，如今年仍未解禁的拼接户型，以及上文中提到像陈小姐一样的购房者，因为贷款批不下来，最终无奈选择了退房。而种种购房者主动退房的现象则说明，眼看楼市解禁无望，大家对于后市的期待也渐消，对于楼盘的增值前景不再看好，能够退房当然是最好。

　　更值得关注的是，就在不久前，某楼盘在产品说明会上隆重推出“无理由退房”活动，参加此次活动的客户可在开发商交房前6个月的10天内，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续，开发商将退还购房款，但不计利息、补偿金等其他费用。此举一出震动楼市，毕竟，这样的行为早已在江湖上消失多年。有业内人士表示，“无理由退房”旨在打破购房者最后的观望心理，在跌宕起伏、“房闹”盛行的市场背景下，显然能够在一定程度上让购房者的置业风险降为最低，给予购房者最有效的心理保障。

　　似降非降的市场，小道频传的楼市

　　此前曾有网络调查显示，有超过7成的购房者认为今年下半年的房价将会更大幅度地下跌。但当这样的降价潮真的来临，人们的心态又复杂了许多。

　　记者在采访中发现，对于开发商频频推出的起价房、特价房，一些购房者开始有了“免疫力”，面对低价房时，态度反而比过去更加理性谨慎。“既然已经有开发商摒不牢，开始放出一定幅度的优惠，这就传递了一个信号，那就是市场价格将会继续下行，所以我相信今后还会有更低的‘起价’、‘特价’，这个时候贸然出手，还是不大合适。”一位购房者的话，明白表达了很多继续观望的购房者的心中所想。

　　而另一方面，所谓的“起价房”、“特价房”也让不少人心中存疑。在丁桥某楼盘的开盘现场，一位来自杭州市区的王阿姨在签下一套小户型房源以后告诉记者，自己也不是很在意能不能够买到起价房，对于那些低价房源，王阿姨的看法是，这么便宜的房子总归是有些地方不够好的，或者户型有缺陷，或者采光不好，买起来反而觉得不踏实。至于降价，王阿姨淡定表示：“我也不知道整个楼市降了没有，但是这个价格我觉得我承受得起，那就买了算了。”

　　楼市似降非降，业内人士也表示，很大一部分的促销优惠看似让利，实则价格依旧坚挺。开发商在开盘之前散播各式吸引眼球的降价传言、抄底言论，在一定程度上也是为了把脉楼市，掌握购房者预期，以“高报低开”的模式，给外界造成“大幅降价”的假象。

　　如果说今年的房地产市场，还有什么能够真正触动买房人的神经，那大概就是有关于楼市的各路小道。金沙湖修还是不修，几乎是论坛上每个月都要讨论一次的话题；某大牌房企的坚挺或衰落，也在人们的口中起起落落；还有谁谁谁又抛售啦，谁谁谁又遭遇房闹啦，凡此种种，都说明了这看似安耽的一年，暗中隐藏了几多的不平淡。

　　如果说浮华热闹的楼市能够让人一眼就看透市场走向如何，那么沉寂胶着的楼市就是深流的静水，表面上平静沉闷，内中却有暗波汹涌，让人捉摸不透。即将于本周五开幕的房博会，无疑将是年内最后一个值得关注与探究的市场信号。