楼市处于转折期 调控不太会转向

　　秦虹

　　从宽松的限购，到严厉限购，到8月底的限购扩容，再到10月11日佛山限购松动的半日政策，围绕楼市调控的政策走向，业内坊间充满了猜测。近日在威海举办的2011城市观点论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称：中央政府在住宅市场去投资化方面决心很大，楼市调控政策目前不存在转向可能，中国房地产也因此面临转折期。

　　黄金期已过楼市要转折

　　秦虹说，过去的十年是中国房地产快速发展的十年，统计数据显示，2010年全国商品住房的销售额是2000年的十倍，开发企业的融资额是十年前的十倍，这十年房地产市场快速的增长，得益于良好的外部环境。

　　秦虹认为，未来十年，中国房地产业已不具备前十年发展的外部环境。从经济增长速度来看，“十二五”确定的整个国家增长速度为7%，比上个十年平均经济发展速度降低许多。同时，城镇住房改善已经达到一定程度，未来十年的市场需求，主要将依靠年轻人新增的刚性需求，新到城市里来定居的刚性需求。城镇化发展虽然还有至少二十个点的空间，但年轻劳动力进城的速度将会下降。此外，今后的十年，中国不可能持续超发货币来制造非常宽松的货币环境，货币政策将逐步回归正常。秦虹由此认为，中国房地产业面临转折，房企转型将是必然选择。

　　非住宅物业发展空间大

　　秦虹称，过去十年支撑房地产市场的主要是住宅物业，限购政策执行后，开发企业开始选择非住宅领域。秦虹认为这种选择不应是暂时性的，非住宅物业在未来中国房地产业的发展中空间较大。

　　以旅游地产为例，秦虹认为，中小城市在住宅领域空间非常小。虽然大城市因限购成交量下降，非限购中小城市成交量上升，但这种持续是有限的。主要原因为中国人口流动是单向向上流动的，小城市到大城市，中城市到大城市，一般的住宅物业空间在中小城市非常有限。但国内很多旅游资源都在中小城市，这些城市包括旅游地产在内的旅游产业挖掘还不充分。因此秦虹认为，在具有旅游资源的中小城市，地产业应适度向旅游地产转型。

　　但同时，秦虹提醒，中小城市旅游地产开发，已经出现一哄而上的迹象，而旅游地产能否取得成功不在于地产，关键在旅游业的发展，离开旅游业、离开服务业、离开商业发展的商业地产、旅游地产风险较大。因此地方政府应该制定整体长远的规划，把开发和保护旅游资源相结合，提升旅游服务本身的水平。

　　调控去投资化决心大

　　至于宏观调控，秦虹称，政府在住房市场上去投资化的决心很大，当前的政策不会转向。秦虹认为，当前影响房地产市场的有两类政策，一类是专门针对房地产市场的政策，包括限贷、限购、限价等；第二类是偏紧的货币政策。而这两类政策目前不存在转向的条件。

　　虽然目前房产市场上观望情绪很重，大城市成交量明显下降，价格也开始松动，但今年1到8月份，全国总的商品住房销售面积增长速度达到13%，比去年8%高5个百分点；1到8月份，全国商品住房的销售额也增长了24%，市场上目前出现的只是结构性变化，没有形成一致性、趋势性的变化，房地产市场格局不可能影响调控政策转向。

　　此外，在货币政策方面，目前市场上流动性依然充裕，一是银行利率现在处于一个下降的趋势；二是8月份，银行信贷有所上涨，银行表外业务增长速度更快，社会整体并不缺乏资金。因此秦虹认为，货币政策转向调整也不具备外部条件。