商铺公寓热 专家称下半年楼市绝不会崩盘

今年黄金周楼市异常冷清。图为长假第一天，在东方新世界销售大厅，看楼客人只有稀稀拉拉的几个。

　　国庆黄金周已经结束，受到限购、限贷等政策影响，今年黄金周广州的房地产市场异常惨淡。根据网易房产数据中心统计显示，国庆假期前6天，广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比，大跌66.6%，网签均价为10440元/平方米，与去年同期网签均价12199元/平方米，大跌14.4%，不过，海珠、荔湾均价却出现上涨，且涨幅超过30%。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都，中心六区共计仅成交53套，萝岗零成交。

　　一手住宅冷中心六区仅成交53套

　　今年，广州楼市不再有“金九银十”。据网易房产数据显示，国庆前六日，广州中心六区共计仅成交53套，超过1/3的成交量则来自于不限购的增城。个盘方面，成交前十的楼盘全部位于近郊，中心六区无一楼盘上榜。

　　增城出现“日光盘”

　　尽管成交量低迷，但十一期间广州入市的楼盘也不少。包括翡翠绿洲、星汇金沙、元邦明月金岸等楼盘都选择在黄金周开售。此外，岭南新世界、万科金域蓝湾等楼盘也在国庆推出新货。其中现场最为火爆的是翡翠绿洲，该楼盘销售均价“7字头”，最低价格近6380元/平方米，在目前限价的增城，这一价格也相当有竞争力，吸引了大量人气。据了解，当天推出500套单位，至中午已售罄，是近期难得一见的“日光盘”，但由于网签的滞后性，目前尚未录得成交记录。

　　市区旧盘降价也冷清

　　市区方面，新货不多，大部分楼盘都较为冷清。记者国庆期间前往荔湾区龙津华府、海珠区纵横国际公寓等楼盘踩盘发现，这些楼盘销售中心最多也仅有三四台客。10月2日，记者前往纵横国际公寓看到，该盘国庆节期间有94×98×99等优惠，并且推出了18800元/平方米的特惠单位，其它产品目前均价为23000元/平方米，但是销售中心内仅有两台客，并无成交。

　　此外，不少市区新盘都将黄金周视为蓄客好时机。位于西湾路的富力唐宁花园国庆期间开放样板间，该盘10月7日前登记的客户可获89折优惠，折后价格约20000~23000元/平方米，带豪装。据相关负责人介绍，目前认筹已超过200台，以周边有实力的批发市场老板为主。

　　全市均价虽跌但中心区仍涨

　　据网易房产截取阳光家缘数据显示，国庆前6日，广州十区两市开发商共吸金约6.76亿元，比去年少16.24亿元。广州市十区两市网签均价为10440元/平方米，网签均价同比跌14.4%。

　　海珠荔湾涨幅超三成

　　不过，值得关注的是，除了部分外围区域外，海珠、番禺、荔湾、白云等区域的均价，都比去年要高出3000~6000元/平方米，并未有降价迹象。去年国庆前六天，海珠区一手住宅网签均价为18048元/平方米，今年已达到23881元/平方米，涨幅达到32%。

　　越秀均价同比降近半

　　令人意外的是，一向为广州市高价区域的越秀区，在今年国庆前六天录得的网签均价仅为12114元/平方米，比去年同期的24141元/平方米降了近半。从成交数据上看，越秀区共网签成交13套房，除一套在颐和雅轩以24305元/平方米成交外，其余12套全部以超低价在越秀中路的东越雅居成交，网签均价仅10256元/平方米。

　　据了解，东越雅居在2009年7月份开盘，去年年底已入住，尾货销售都要22000元/平方米，而且，目前该小区二手房价也近2万元/平方米。业界人士表示，东越雅居近一个月内突然出现30多宗网签，均价全部低至1万元/平方米左右。这种低得超常的售价，预计是回迁房签约。

　　商铺公寓热有投资客豪掷千万买8套

　　虽然住宅市场惨淡，但商铺写字楼却吸引了不少眼球。位于康王中路的钰珑荟国庆期间推出的铺王产品，早前的内部认购已经吸金3亿，开盘当天销售额再过亿，更有买家连夜通宵排队。据了解，钰珑荟临街商铺价格约在40万~50万/平方米，二楼也达13万~14万/平方米。

　　此外，国庆当天海珠区唯一在售的城市综合体项目——合生国际广场正式开盘，首推D栋酒店式公寓，面积43~103平方米，均价25000元/平方米，总价100多万元起，同样大受投资客欢迎。据了解，开盘当天售楼部、样板房已全挤满了人，不少市民全家齐出动，销售场面十分火爆，推出的300套单位已基本售罄，收金超过4亿元。因总价不太高，周边商务氛围浓郁，不少买家一买多套，最多的一口气买下了8套，总价超过一千万元。

　　记者了解到，今年上半年广州写字楼市场成交价格快速上升。写字楼物业成交43.2万平方米(有部分以公寓形式售出)，同比增加45%。成交均价20352元/平方米，环比上升9%。天河、海珠、萝岗和越秀是签约最多的四个区域，集中在各区商务板块，例如科学城、琶洲、环市东、天河北、珠江新城等。

　　此外，成交量较大的商贸物业是住宅小区里的商铺，一些住宅投资客转投商铺市场，面积小总价低的小区商铺受到市场热捧。上半年大部分商铺租金和售价普遍有10%~20%的涨幅。

　　专家分析

　　下半年楼市绝不会崩盘

　　广州市房地产专家吴定金表示，目前广州楼市无论开盘消化率还是需求等，感觉比其他城市要好很多。

　　广州楼市仍供不应求

　　吴定金说，目前广州楼市仍然是求大于供。虽然此次黄金周供应量较往年有所增加，但仍然不足。广州可以卖一买一，换房需求仍存在，其他城市限购则使得换房人群也无法入市。

　　此次黄金周供应量主要集中在周边花都、番禺和白云区金沙洲等板块，这些供应较多的板块房价可能下调4%~5%。因为黄金周也是开发商调整房价较好的时机。此外，市中心海珠区供应预期也增加了点，但海珠区也已经很长时间都是短缺的，因此新货不会像周边板块那样出现太大的消化压力。

　　吴定金表示，如果没有限购，目前广州楼市就不是这个房价了。但目前市场除了限购等调控措施外，确实出现了不确定因素。中国经济主要是受外部经济的拖累，如果欧洲等真的出现经济危机，中国出口也会出现问题。如果宏观经济面真的发生了变化，对楼价上涨预期得到改变，那么需求会锐减，楼市可能真会进行调整。因此，目前判断后市楼价走势，主要还是要看宏观经济面，如果是真的出现宏观经济面的问题，不排除会出现2008年的情况。

　　促销太多动摇买家决心

　　同创卓越房地产董事长赵卓文认为， 国庆黄金周前，广州各大开发商内部都拟定了高低不一的价格打折促销方案，高的甚至是“劲减10%。”促销楼盘太多，部分买家反而拿不定主意了。由于楼市买涨不买跌，投资保值的买家离场，令市场人气减弱。他预计，下半年楼市不会太好，但也绝对不会“崩盘”。