雷绍儒：楼市“铁九铜十” 观望中的短暂性胜利

　　“金九银十”历来是楼市旺季，但在如今严厉的调控背景下，楼市不但没有迎来传统的“金九”旺市，甚至遭遇了惨淡收官的尴尬局面。

　　楼市传统的“金九银十”旺季，今年却有点冷。从九十两月楼市晴雨表——中秋小长假销售情况的惨淡，到中指院陆续发布的九月各周销售数据，我们可以看出，不仅“金九”未现，“银十”也将变为“铜十”。这种局面的出现，既缘于国家连续出台的各项严厉的调控政策，也与买卖双方的观望心理有关。

　　政策方面，国家早在去年便开始抑制楼市。2010年4月，中央出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。今年国家加大了调控力度，限购、限贷、限价等调控措施多方发力，大大打击了投资投机性购房需求。同时，国家在保障性住房方面出台了许多新的政策，增加了保障房的供应量，有效地缓解了市场供需矛盾。

　　在这一系列严厉的调控政策下，购房者无疑会对房价的走势进行观望。在限购、限贷的政策下，炒房者明显被打压，市场上自住型购房者在全部购房者中的比重正在显著增加。自住型购房者对房价异常敏感，他们必须观望，房价到底降不降，能降多少，只有当房价回落到他们的心理承受范围之内，他们才会出手购房。

　　而实际上，房产商也在观望。他们主要关注两方面情况：一方面，在调控政策的影响下，购房者的购房意愿会受到多大程度的影响；另一方面，也是最重要的，就是国家的政策会持续多久，会不会松动。这实际上是一种博弈式的观望。在政策，特别是限贷政策的影响下，开放商的资金链愈发紧张。而资金供给与房价的关系密切，开放商手中钱越多就越能捂盘不降价，反之则会加大推盘力度。

　　这种观望的心理，加剧了“铁九铜十”局面的出现。在降价走势不明的情况下，自住型购房者必然不会出手。中秋小长假期间，深圳全市新建商品房仅成交65套，与去年同期480套的成交量相比落差较大；而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，较往年大幅缩水。开发商博弈式的观望，赌的是在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。他们认为，政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续太长时间。只是一时之间，开发商又不得不选择降价销售，盘活资金，以度难关。

　　因此，要抑制房价，遏制通胀，有关部门的政策制定者务必要使调控信号更加明确并传达出政策长期性的信息。在一二线城市已出现成交量下跌、价格跟跌的局面时，楼市调控能否见效，就取决于开发商的资金链和政策的连续性。当前大多数房企的资产负载率超过70%，资金链趋紧必然导致降价求售的压力增大。只有继续坚持调控的决心不动摇，方向不改变，力度不放松，房价的拐点才有望真正出现。否则，“铁九铜十”将只是观望中的短暂性胜利。