海珠保障房任务七成靠“团租”

　　琶洲团租回迁房模式，在琶洲村拆迁开始时就一直在探讨。（图为改造回迁房动工仪式）

　　今年，广州市政府需筹建8.5万套保障房。除了市级新建项目，要在未来两个月内日均开建近700套保障房外，各区级也各有筹集保障房房源的任务。据了解，海珠区今年要筹集1500套左右保障房，如果计划团租的1065套琶洲村回迁安置房意向书正式签署，该区任务一下子就完成了七成，再加上南华西回迁房等房源，海珠区今年筹集房源的任务基本上就已经完成了。

　　在今年保障房筹建重任下，不少区级政府通过新建、筹集厂区单位宿舍等方式来完成任务，然而，进展似乎都不如海珠区顺利。以黄埔区为例，直到7月初，黄埔区要开工的夏园公寓、筑港二村等项目仍存在需解决问题，需要区内部门之间、与上级部门之间进行沟通协调。

　　专家认为，琶洲团租回迁房模式，也可让政府对比出，新建和市场租赁哪种模式更有利。

　　团租优点

　　用作公租可补充保障房数量

　　中原地产研究二部副经理胡广东认为，今年全国保障房建设进度要求快，任务比较重。城中村回迁比例大，有很多家庭可能有剩余房源可以出租，批量由政府租过来可以完成城市保障房筹集的政治任务。

　　长期从事住房政策研究的中山大学政治与公共事务管理学院副教授朱亚鹏认为，团租城中村回迁安置房做公租房模式，是一种解决保障房房源的方式，可以尝试。今年保障房筹建任务重，政府如果全部新建有困难，市场有空置房源的话不需要全部都新建，这样还可以盘活市场上的资源。但是如果从个人手上租比较困难，政府承诺以市场价去团租城中村回迁是可行的。如此一来，中央今年定的数字任务可以完成，政府也可以对比出新建和市场租赁哪种模式更有利。

　　回补城中村的廉价租房

　　在广州市城中村改造前，很多小白领只需要花400~800元的月租，就可以在靠近单位的城中村租到一个单间。

　　据广州大学房地产研究所所长陈琳透露，其牵头进行的3个多月调查发现，只有2万多人申请租住公租房，“非常有限，比当初预计的至少达到10万相差很远。” 随着广州市城中村改造进程的推进，这部分小白领如果单凭一己之力，要重回到城中村改造后原址重建的公租房中去，几乎是不可能的。猎德村重建后有4000多套房源可以用于市场出租，但是租金已经是当初的2~3倍。而团租模式，由政府补贴一部分租金，既可做到公租房在通勤便捷的市区，又可回补原先城中村廉租房房源缺位。

　　广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟建议，政府利用现有的资源进行升级改造。例如，对现有的城中村房屋由政府出资改造、统一规划为廉租房和公租房；也可以借城中村改造之机，允许农民利用集体土地建设公租房，然后由政府统一包租、审核申请人资格后补贴分租给所保障的人群。

　　避免回迁房批量空置

　　政府团租城中村回迁安置房作保障房，并非在琶洲村是首次尝试。去年，广州市政府曾尝试团租猎德村回迁安置房，但最终因租价等因素“夭折”。猎德村在政府团租告吹后，曾出现了大量空置房。而且，由于猎德花园安置房小区目前都未领取到房产证，向市场出租无法进行备案，因此监管也出现“真空”地带。

　　据广州市“三旧”办数据，广州现有旧城区、旧村、旧厂房等“三旧”的入库数据为494平方公里，其中旧村面积最多，约为266.5平方公里，约占总量的54%。目前广州市列入改造计划的城中村总量已达到138个。琶洲村、林和村及杨箕村等城中村改造项目将在2014年左右基本完成，总供应套数将超过2万套。

　　一般而言，“城中村”改造后，回迁村民的住宅面积为户均280平方米左右，每户都手握有2~3套房。除了自住之外，仍有大量空置房房源要向市场投租。大批城中村改造回迁后的空置房如何进入市场消化，也成为备受关注的课题。广州市国土房管局有关部门人士表示，他们已成立专门的课题小组，研究回迁房小区大批空置房消化问题。一旦空置房无法得到很好的消化，习惯依赖房租生存的城中村村民利益就会受到损害。而如果大批房源量集中上市，导致了村民之间房租恶性竞争和出租人口过于复杂化，也会带来回迁房小区今后管理上的难题和纠纷。以团租公租房来消化这批空置房，成为一种值得探讨的模式。

　　两大担忧

　　每年补贴至少上千万

　　团租成本是否太高？

　　团租城中村回迁房作安置房这种新模式，是否可成为长性机制同样也备受关注。有市民担忧，琶洲村模式成本过高，政府财力难以保证持续的投入。

　　按照琶洲村的团租模式，政府将向村民支付市场价作为租金。按广州市公租房办法征求意见稿，由政府提供的公租房租金按照市价的四至六成收租。目前琶洲村附近的会展中心电梯楼租金参考价是23元/平方米，按公租房租金六成计算大约是13.8元/平方米。假设以一套60平方米、按市价六成计租的琶洲村房计算，政府每平方米大约要补贴16.2元左右，才能使其成为公租房。按1065套计算，每月补贴大约达到103.5万元，一年需1242万元补贴。

　　中山大学政治与公共事务管理学院副教授朱亚鹏认为，团租不一定成本就会高，政府减少讨价还价的行政成本。另外，试水团租3年时间也不算太短，毕竟琶洲团租模式还是个新鲜事物，摸索期满后，通过对比其他保障房筹集模式利弊后，政府可进可退。

　　公租房便宜有寻租空间

　　是否能监管到位？

　　中原地产研究二部副经理胡广东认为，团租城中村回迁房作公租房，除了成本高，而且很容易被人家利用寻租。比如，同等面积的房屋，市场价要4000~5000元，而公租房则只需1000~2000元，这会给监管带来较大的问题。

　　有业界人士提出，团租公租房房源都是在各个村民手上，存在被收回风险。而且政府采取这种模式后，随时都可以退出，担忧这种公租房模式无法长久。

　　其他区做法

　　番禺：近千套单位宿舍纳入保障房

　　番禺区国土房管局有关人士介绍，番禺区2011年保障性住房建设任务是在11月份前落实筹集4000套保障房，各项工作正在按计划抓紧推进。截至8月份，该区已建的保障房有1299套，在建保障房有260套，拟建保障房约2500套。

　　番禺区将收集近千套企事业单位自建宿舍房，纳入保障房体系。还将通过提供出让计划中的政府储备地，引入社会力量建设保障房，为完成今年任务提供后备保障房源。

　　黄埔：盘活夏园农民公寓等项目

　　按广州市的要求，黄埔区今年将再新增1500套保障性住房，包括1000套公租房及500套限价房。7月份，该区副区长周立东主持召开保障性住房建设工作会议，研究如何加快推进保障性住房项目建设，解决项目建设中遇到的问题。

　　据了解，夏园公寓、筑港二村等项目仍存在问题需要沟通解决。黄埔区国土房管分局将主动和市住房保障办沟通，盘活夏园公寓项目，并纳入该区保障性住房统计范围。据了解，夏园公寓是农民公寓项目。

　　荔湾：将拆迁安置房纳入保障房体系

　　据介绍，荔湾区承担了3000套保障房的建设任务，其中公租房500套，拆迁安置房2500套。在广州市上半年开工项目中，包括至少7个安置房项目，房源量较大的有逢源路东侧、逢源正街北宝盛沙地新街地段的宝盛沙地二期，可建成1138套限价房；茶滘路、东漖北路、百花路地段的茶滘安置房，可建成1456套限价房。

　　从化：公租房房源全是企业宿舍

　　从化今年的任务是建设保障性住房1000套，其中公共租赁房500套，拆迁安置房500套。从上半年广州市保障房开工项目情况看，至少有17个是企业建设的员工宿舍，尤其是从化新开工的公租房全部都是企业宿舍。但是，这些企业宿舍单个项目的建设量很少，17个项目可建成775套公租房，个别最少的只有10套左右。