广州住宅出租回报率持续下降 不及一年期定存

　　■CFP供图

　　90m2以上物业收益低于3% 不及一年期存款利率

　　随着“十一”长假渐近，广州二手楼市降价暗流涌动，有二手楼降价高达47万元。同时，广州中大户型住宅的出租回报率持续下降，90平方米以上的住宅出租回报率不到3%，低于目前银行一年期3.5%的存款利率，更远低于5.75%的五年期定存利率。而前两年广州的住宅投资回报率还有4%以上，高于同期银行定存利率水平。当前在广州买房出租所获得的收益，已不如把钱存在银行来得多。

　　富力桃园二手楼直降47万

　　据记者了解，近期广州二手楼出现多宗楼价急跌现象。据有关数据显示，富力桃园一套175平方米的单位放盘价302万元，成交价仅为255万元，直降47万元，降幅为16%；英豪花园一套119平方米的单位放盘价220万元，成交价185万元，降价35万元，降幅16%；怡新花园一套93.45平方米单位放盘价168万元，成交价140万元，降价28万元，降幅17%；星河湾、云裳丽影等楼盘也出现了多宗成交价远低于放盘价的交易。为什么二手楼价出现如此高的降幅？有分析人士认为，主要是业主有出售的意愿，或者要换一手房，需要资金流动。合富置业市场部高级主任梁燕明认为，有可能业主本身要急售，有套现的意愿。在现贷限购的影响下，由于客源减少，降价也是合理的，但像这样降十几二十万的情况不多见。当前议价的空间一般不超过5%，但个别的会达到10%。满堂红的肖文晓主任则表示：“一些二手楼盘之所以降价幅度较高，与业主放盘总价较高有关。”

　　前两年回报率高于定存利率

　　与一些二手物业成交价急跌所对应的，是尽管广州租金涨了不少，但住宅出租回报率却持续下降，中大户型的年回报率甚至在近期跌破了3%。较低的租金回报率使投资二手房的吸引力大大降低。

　　据悉，今年前八个月，广州总体二手住宅平均租金为35.2元/平方米/月，同比上升11.5%，但租金涨幅仍远低于二手楼价同比26.6%的涨幅，住宅出租回报率也继续呈现下降态势。满堂红研究部数据显示，今年所有面积区间的回报率比2010年同期有所降低，数值变化在0.1-0.6个百分点之间。而面积在90平方米以上的物业出租回报率均低于3%，144平方米以上的非普通住宅出租回报率更低至2.5%。

　　据悉，2009年1-10月，广州二手住宅出租回报率为4.8%，而去年1-10月，广州的二手住宅出租回报率为4.2%。虽然均处于低位，但还是高于同期银行定存利率水平。如今90平方米以上的物业出租回报率不到3%，则远远低于目前银行一年期3.5%的存款利率。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，中大户型物业出租回报率快速下跌，既是供应过剩的结果，同时也是“买房收贵租”的一个反证。房屋的出租收益跟不上通胀或银行定期存款利息，只会促使小业主缩短持有时间，加快物业在买卖市场上的流通。

　　关注

　　二次置业者比例有所上升

　　广州市新版限购细则实施已逾半年，首次置业者成为市场交投的绝对主力。中介公司数据显示，今年前八个月，通过该公司成交的购房者中，首次购房买家的比例为84.9%。尽管如此，但由于首次购房买家在未来两年内换房的几率比较低，买家被市场消化后所形成的“空缺”不可能在短期内由新生的买家完全补充，整个首购群体内的有效买家必然呈现“缓慢减少”态势，这一现象在最近两个月得到验证。满堂红数据显示，今年7、8月的二次购房买家比例为14.8%，比2010年第三季度的14.7%要高出0.1个百分点。9月上半月，经满堂红促成的二手住宅买卖宗数与8月同期持平，成交均价为14945元/平方米，比8月同期上涨10%，其中二次购房买家比例从8月上半月的18.6%增加至9月上半月的19.2%。

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，在整体市场成交量没有继续萎缩的前提下，二次购房买家比例的增加，将成为现阶段楼市的积极信号。该批买家在今年上半年调控实施初期选择观望，更多是由于信贷收紧导致其借款困难，或担心楼市转向买在“高位”。但经过半年的观望，部分买家已对市场大致走势有了新的判断，且在改善居住环境或投资保值意识的牵引下，陆续于第三季度入市选购合适的物业。

　　广州住宅出租回报率对比（面积单位：平方米/套）

　　时间段 A≤30 30

　　2010年1-8月 4.7% 4.6% 3.5% 3.3% 3.3% 3.0%

　　2011年1-8月 4.6% 4.1% 3.1% 2.9% 2.7% 2.5%

　　数值增减 -0.1 -0.5 -0.4 -0.4 -0.6 -0.5