“限价”与“限购” 的两难选择

李超奇

　　住建部公布住房限购五项标准已经一个月了，但专家和媒体所推测的限购城市，却大多数没有动作，仅有韶关等城市出台了以“限价”替代“限购”的措施。这主要是因为，限价既可根据调控目标直接抑制房价上涨，又能维持市场的投资需求交易量，所以，“限价”不失为地方政府回避限购令的首选保护性策略。

　　江门要不要实行住房限购？这也是大家关注的焦点。近日住建部有关人士强调，房产“限购令”远没到取消的那一天，要坚定不移地抑制过度占有资源、奢侈性和为卖而买的住房需求。这无疑显著增加了限购的压力。当然，在已有金融信贷约束的基础上再实行限购，既限制了投机和投资性需求，又抑制了购买能力，有可能使房价较快回归到理性水平。不过地方政府也担心，随着楼市成交量的萎缩，必将导致房地产税收和土地出让收入的下降。

　　根据江门市统计月报数据计算，全市商品房每平方米成交均价（当期商品房的实际销售额除以实际销售面积，包括少量办公和商业用房），2006年仅为2052元，2007年大幅上升46.7%，达到3011元；2008年平稳上升到3181元，升幅为5.6%；2009年再上涨到3720元，升幅16.9%；2010年已达4685元，又比上年上涨25.9%；今年1—8月为5391元，继续比去年同期上涨18.6%。这一价格虽然明显低于江门中心城区上半年6492元的成交均价、更无法与一、二线城市相比，但不到五年飙升1.63倍、年均上涨23%的速度，也足以令人瞠目。如此快速升高的房价，亟须政府尽快对“限价”还是“限购”作出选择。

　　近几年，众多专家和业内人士对房价为何越调越涨做了很多分析，提出了一些好像合乎情理、也似乎令人信服的判断。然而，笔者始终认为，房价能够不断快速上涨的根本原因，就在于“批租制”下对土地使用权长期持续升值的强烈预期。

　　因此，在房价暴涨、迫于无奈的情况下，以限价或限购等行政手段抑制房价确有其必要性，但我们更应着眼于消除房价过快上涨的根本原因，探索土地使用权出让亦即土地出租方式的改革，以期取得“釜底抽薪”之效。

　　我国《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。土地使用权的有尝有期出让，实质是一种出租行为。土地使用权的出让收入即地租，理所当然只能归土地所有者——国家占有，或由国家分配给各级政府，而不应该成为开发商暴利的主要来源。据此，我们可以大胆开展住房用地出租方式的改革：把一次收取几十年租金的土地“批租制”改为“年租制”，即开发商只负责建造和出售住房，政府根据占有资源的多寡等情况制定合理的地租等级标准和优惠条件，逐年向住宅所有者收取地租。当然，这是一项极为艰难的改革，因为它将使过度占有住房资源的既得利益者付出相应的代价，但剥离地租之后，房价还有持续上涨的动力吗？