统计数据为啥总和市场接不上

　　国家统计局昨天发布8月最新房屋价格数据显示，国内房价环比下降和持平城市明显增多。该调查显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比上月缩小的城市有8个。这也就意味着上月总价100万元的房子，本月上涨为100.4万元。

　　但对于关心房价的购房者而言，这个数据似乎和市场行情颇有出入。他们更愿意相信市场，好比一个每天买菜的家庭主妇，菜价变动他们最有发言权。

　　国内房价环比下降和持平城市明显增多意味着什么？为什么统计数据总和市场接不上啊？记者就此邀请了上海易居研究院综合研究部部长杨红旭、同策咨询研究部总监张宏伟、佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚、德佑地产研究主任陆骑麟一同就上述话题论道一番。

　　 止涨城市数量首次超过上涨城市

　　记者：国家统计局公布的八月70个大中城市价格指数与七月份相比，价格下降和持平的城市明显增多。这些数据的背后是否说明目前调控下，更多的城市将迎来价格调整呢？

　　杨红旭：从国家统计局公布的数据来分析，8月份全国房价止涨城市数量首次超过上涨城市，这就意味着拐点初现。

　　首先，全国房价环比涨幅继续收窄，从8月份的数据来看，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.02，也即新建商品住宅价格比7月份上涨了0.02%，相比7月份，增幅降低了0.07个百分点；按这一变化趋势，预计9月份房价将可能首次出现环比负增长，也即拐点正式确立。其次，新建商品住宅价格上涨的城市大量减少，8月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的有24个城市，比7月份减少了15个。这是自2009年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市，拐点初现。另外，多数城市房价仍处于波动状态，且在价格环比下降的城市中，三线城市明显增多。最后从分类指数来看，大户型率先出现微跌。具体来看，其中90平方米以下的小户型环比涨幅相对较大，为0.02%，其次是 90-144平方米的中等户型，为0.01%，144平方米以上的大户型则是环比下降0.01%。

　　由此判断，8月份，一、二、三线城市新建商品住宅环比价格涨幅均较小，一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，预计9月份城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。

　　 统计局数据为何接不上市场行情

　　记者：对于关心房价的购买者来说，他们实际看到的价格变动往往和上述数据变动差异很大。这些数据是如何出炉的呢？为何会有如此巨大的差异呢？

　　陆骑麟：国家统计部门与地方政府之间发布的统计数据长期以来由于统计方法的出入，导致房价数据一直是“春秋战国”的局面，从来没有统一过，最终导致了2010年初国家统计局发布了2009年全国70大中城市房屋销售价格上涨1.5%的数据。这一数据最后引起了社会各界的广泛质疑，于是才有了2011年2月16日，国家统计局公布的《住宅销售价格统计调查方案》试图统一房价指数混乱的局面，数据采集方式直接采用大中城市当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查。

　　但是这种统计方法却带来了一些新的问题，由于所有的房价指数会以地方政府部门统计的为主。因此为了保证完成目前的楼市调控目标，一些城市开发商报给地方政府网上备案的数据，是地方政府与开发商双方“协商”好的。开发商把网签价格报上来，地方政府就会把数据调整一下，如把有些保障房的价格加入或延后高房价项目网签的模式，中和新建楼盘的价格，这样既不影响到个盘销售定价偏高，又有效回避了网签价格过高的问题。最为典型的一个现象，就是目前中央部委提出要对二三线房价偏高的城市进行限购，现在新的统计数据立马显示，很多二三线城市都出现了价格滞涨，或是涨幅下滑的情况。处在同一个调控政策背景下，上个月还是涨势惊人，说要限购了，这个月却马上出现了价格下调。

　　张宏伟：天下没有两套房子是一模一样的，即便是两套在外观和内部结构上都相同的房屋，其所处的地段不同，也会导致价格的差异。房屋价格与其他商品价格存在诸多显著的不同，造成了无论是样本数据的选择还是分析方法的不同，都会对房屋价格指数结果带来巨大的影响。

　　另外，目前新建商品房的价格是由开发商主导的，离市场均衡价格有偏差。因此由于房价指数编制理论不完善，操作不规范，样本覆盖率低，数据质量不高等原因。房屋价格指数的变化与市场的实际变化趋势往往有较大幅度的偏差，从而影响了指数的可信度，也远远不能满足社会与市场的需要。

　　就上海等一线城市而言，昨日国家统计局公布的数据显示，上海8月价格与7月持平，同比上涨了2.8。然而沪上多家市场化调研机构反馈的数据则是，上海8月环比微跌1.1%，同比则小幅上扬3.1%。市场调查中，我发现在刚刚过去的8月，共有100个项目价格发生变化，其中47个项目降价，而在这47个项目中，只有6降价幅度超过了1成。

　　房价的上涨和城市建设和GDP的轨迹是一致的，城市不断地发展，GDP不断地发展，房价也是不断地上涨，但是有一个波动，不是永远地上涨，目前的调控说明上涨可以，但是不要超过GDP的增长速度。

　　黄志坚：按照目前的调控政策的压制，我相信2011年的成交量，虽然现在是超过2010年的，但是我相信后市会比2010年低的。供应量在增加，而且供应量增加的比例主要在外环线以外，这样的情况下，中低价位的公寓，后市呈现价格走低的可能。我个人感觉对置业者而言，不要看平均的东西，因为平均的东西是给专家看的，给决策层看的。

　　如何让国民经济的晴雨表更有效

　　记者：房价指数一直被誉为“国民经济的晴雨表”，对市场参与者和投资行为和政府宏观经济决策都有重要引导性意义，但是由于目前的价格指数存在一些问题，这样的调查有何价值呢？如何让“国民经济的晴雨表”更有效呢？

　　张宏伟：房地产的开发与交易是经济活动的重要组合部分，而房地产行业也是无可置疑的支柱行业，房地产价格的变动直接反映宏观国民经济状况，特别是其区域性强，与本地经济发展情况戚戚相关。因此国家统计局采集的数据虽然存在一定的瑕疵，但是却能够大体反映一些现象。

　　比如一线城市目前的价格环比滞涨情况，而从市场上7-9月的一二手房的成交量就可以得到佐证。而通过分析价格指数的变化，对房地产商和行业投资者提供是否进入或是推出的理性投资依据，与此同时，不同地区不同类型房价指数，可以反映各类别房屋的价格增长率和紧俏程度。

　　陆骑麟：由于房屋价格指数是“国民经济的晴雨表”，如果使得这个晴雨表更具可行度的话，在真实的房价获得上要有突破。现在我们只能在房屋已售出后才能获知房屋的市场价格。目前，有一个严重的问题就是，无论是一手还是二手房企，挂牌价格和评估价格都与市场成交价格存在有差异。而在目前的一些城市，二手房的价格连房产中心登记备案价格都可能带有严重的信息失真。在统计方法存在瑕疵的情况，如果确保统计的原材料不出问题才是关键。