差额20%征交易税对二手房市场打击有多大？

　　8月10日，西城区的二手房交易个税开始统一按照差额的20%征收。13日市地税局对此事明确表态：“一刀切”的做法只是西城地税局的自主行为，并非市地税局的试点，也没有在全市推广此做法的打算。但有业内人士指出，一旦面临差额个税，征收额度无疑变大，有可能致使阴阳合同比例再提高。而且，目前二手房交易环节的税费已经不低，如果在房产持有环节税收为零的前提下，再次提高二手房交易环节税费，将对二手房交易市场产生不利影响。

●房价差额越大

税费成本增加越明显

据了解，8月10日起西城区商品房买卖的个税调整为，未满五年的二手房、满五年但非唯一住房的二手房，在交易时都需缴个税，并且一律按照差额的20%征收。该政策不以网签日期而以受理时间为准，也同时适用于已归并到西城区的原宣武区。此外，已购公房暂时未做出调整。

对此，有业内人士指出，由于西城区已经实现了历史税收查询功能，解决了一直以来单一用业主原票据衡量房产价值的难题，因而可以率先执行差额征收个税政策。以前，若业主不能提供原票据，则按全额的1%计税。

链家地产市场部为买房人算了一笔账，以现在购买去年房屋来看，西城区一套80平方米左右的两居室今年成交房屋总价约为280万元，按照房价的涨幅计算，去年该房屋的房价大约是254万。按照差额征收，需要缴纳税费5.2万，按照全额缴纳税费为2.8万，相差近一倍。而2009年该房屋总价大约为160万元左右，前后差额的20%则为24万，与全额缴纳相差21.6万，占房屋总价约8%。也就是说，房价差额越大，税费成本增加越明显。

●全款购房

可按相对较低的最低指导价纳税

贷款购未满五年房屋购房成本变相增加

对于西城区的二手房个税新规，鉴于当前房产交易税费均由买方承担，有买房人担心会因此再度提升二手房购房成本。对此，“链家地产”首席分析师指出，据“链家地产”市场研究部统计数据分析，西城区（包含原宣武区）未满五年房产交易比例不足12%，其中，半数为倒手过两三次的未满五年老公房。同时，该区域贷款比例在区县整体交易中不足8%，也就是说，大部分全款购房者能够以较低的最低指导价纳税。当然，如果贷款买房，由于要求成交金额与合同金额一致，购房者不可能以最低指导价做合同价，就会面临较高的个税，变相增加了购房成本。

对此，有分析人士指出，该政策实施后，五年内高税费房产购买意愿会进一步减少，但核心区域业主并不缺乏其他房产变通渠道，因此个税转嫁买方局面基本延续。同时，由于房产价格较高，能够购买核心区域二手房的多为有一定购买力的买房人，对于他们中的多数人来说，多交几万税费的冲击力并不大。

●阴阳合同将为未来交易高差价埋隐患

业内人士建议应增加持有环节税收

另外，在实际交易过程中，由于当前合同价越低，其与原值的差额也就越低，可以冲抵个税差额带来的成本增加，以及其他交易税费都会相应成比例减少，一般消费者会通过做低合同价来合理避税。但业内专家提醒，应考虑到最低计税价上调在即的风险，避免为未来出售时较高的差值“埋单”。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，那些多套持有、囤积住房的人，其持有成本为“零”，而当他们出售房屋，赚取房产的增值的同时，房产交易环节的税费基本上都会转嫁给购房人，如果再度增加二手房交易环节税收，将会使自住型购房人的购房压力更加沉重。此外，这也不利于二手房市场房源的积极流转。

因此，胡景晖指出，二手房市场应该通过一些税收手段的调整，尽可能减少二手房交易环节的税费，增加房产多套持有环节税收，有效限制多套持有的囤房炒房行为，为购房人尤其是自主型购房群体减负。