广州二手楼市：楼价是真降还是假摔？

　　最近本报《一周成交风云榜》栏目刊出富力广场一个成交案例，103平方米单位成交价从295万元直降至255万元。一位读者此前在富力广场看楼，她听经纪说，富力广场一个96平方米的房源从250万元直降至220万元都没有人买，她想知道103平方米的成交价究竟反映楼价真降还是假摔？

　　记者到富力广场了解，合富置业和中原地产的资深经纪告诉记者，富力广场分旧区和新区，B、D、T区都为旧区，这些区域业主放盘价约2.3万元/m2，成交价在2.1万元/m2；新区为S区和皇座，业主放盘价在2.6万~2.9万元/m2不等，成交价在2.4万~2.6万元/m2左右。合富置业分区经理林成超表示，目前基本上是买家市场，买家还价低2000元/m2是基本动作，有心卖楼的人必定是等钱用，不等钱用的业主都不会放盘，故此业主开高价，最终还是要按照市场价成交。

　　中原地产区域经理刘晓东表示，除基本市价外，每个盘源的间隔与室内装修、保养程度都可能影响二手房的实际成交价。有时候一些业主对市场不太熟悉，随意开高价，到真正成交谈价才作准，故此以放盘价对比成交价，有时候不一定能反映楼价涨跌。以103平方米的成交价来分析，新区单位255万元的成交价是市价水平，既不是真降，也不是假摔。他在荔港南湾还遇过一个案例，业主是温州人，他开出的价很笋，但却很久都无人接手，原因在于温州业主的成交方式让人生疑。他要求一次性付款，买家帮他“赎契”和办理房产过户，业主只交给买家一张全权委托书。刘晓东表示，在温州一带这种交易方式非常盛行，业主往往把房子抵押给买家就算了，但在广东，大家都按房产交易登记来办事，买家担心业主拿钱后翻脸不认账。

　　说实在，楼价最能反映的是业主和买家对楼价未来走势的预期。2009年~2010年，绝大部分房源是“反价”成交，如今市场处于买家市场，从《一周成交风云榜》的成交价走势可见，目前成交都是“降价”成交。一位置业者告诉记者，之前她看天河北某楼盘，业主大口开价210万元，她觉得房源不错，希望经纪可减至190万元，不料最后业主降价至180万元，希望交易可以速战速决。见业主直降30万元，她反而怕了，最终没有买下这个“笋盘”。